수원지방법원 2025타경101323. 의왕시 이동 에이스하이테크비전21 지하 2층 비211호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름의 기준은 2022.09.15 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 758,400,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 2026.02.26 의왕시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 2024.04.16 의왕시 압류는 2025.01.16 이미 해제됐습니다.
현황조사에는 주식회사 에스지컴퍼니가 비211호를 임차 중인 것으로 조사됐습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 1,200,000원이고 전입일은 2024.02.27입니다. 이는 말소기준권리인 2022.09.15 국민은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101323 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 이동 732 에이스하이테크비전21 지2층 비211호 |
| 도로명 | 경기도 의왕시 오봉산단1로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 중 지2층 비211호 · 사용승인일 2021.09.27 |
| 소유자 | 신유리 · 거래가액 408,051,826원 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 250,240,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 청구액 | 660,782,661원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
말소기준권리는 2022.09.15 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 758,400,000원이며, 공동담보로 같은 건물 지2층 비212호가 기재돼 있습니다. 2025.08.14 유케이제십일차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정과 2026.02.26 의왕시 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스지컴퍼니 | 비211호 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 매수인 인수 여부를 좌우하는 대항력은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 없음으로 판정돼 있습니다. 감정평가에서도 비211호가 임차 중인 것으로 탐문됐으며 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 250,240,000원으로 감정가 391,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오에서는 200,192,000원, 그 다음은 160,153,600원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 512,463,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 200,192,000원 | 196,589,312원 | 561,810,688원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 160,153,600원 | 157,111,450원 | 601,288,550원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 250,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,303,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 758,400,000원 | 245,936,640원 |
| 근저당 미배당 | 758,400,000원 | 512,463,360원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,303,360원을 제외한 245,936,640원이 국민은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 512,463,360원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕ICD 제1터미널 동측 인근이며, 지식산업센터·중소규모 공장·창고가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 7차선 광대로, 북동측 왕복 3차선 중로, 남동측 2차선 일방통행로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 7,264.1㎡, 평지·가로장방 형태이며 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,652,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 주식회사 에스지컴퍼니가 비211호를 임차 중인 것으로 조사됐으므로 현장 점유와 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준. 전입일 2024.02.27은 말소기준권리 2022.09.15보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 건물 비212호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 지하층 활용성. 지2층 공장 호실인 만큼 차량동선·하역·주차·설비·실사용 가능성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 250,240,000원이 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 환금성이다
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 2022.09.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 주식회사 에스지컴퍼니의 전입은 2024.02.27로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 감정가 391,000,000원에서 2회 유찰돼 250,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 물건은 지하 2층의 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, “권리는 정리되지만 현재 가격에서 실제 수요와 환금성이 받쳐주는가”를 확인하는 것이 핵심입니다.
