수원지방법원 2025타경101323. 경기도 의왕시 이동 소재 에이스하이테크비전21 지하 2층 B212호가 경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 신유리는 2022년 9월 15일 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 758,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 B211호와 공동담보로 기재되어 있으며, 이 사건의 말소기준권리입니다.

이후 의왕시의 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 먼저 접수된 의왕시 압류는 이미 해제로 말소됐고, 후속 압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 이 물건에서 반드시 구별해야 할 부분은 담보권의 소멸과 실제 점유관계의 확인은 별개라는 사실입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류의 소멸

말소기준은 2022년 9월 15일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 758,400,000원이며 B211호와 공동담보 관계입니다. 의왕시의 2024년 압류는 2025년 1월 해제로 이미 말소됐습니다. 2025년 임의경매개시결정 및 2026년 의왕시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인·점유관계 — B211호와 B212호를 구별해야 한다

현황조사에는 주식회사 에스지컴퍼니가 임차인으로 나타납니다. 그러나 조사된 사용 부분은 B211호이며, 이 사건 매각 대상은 B212호입니다. 따라서 해당 법인의 보증금을 B212호에 대한 인수채무로 계산하거나, B212호의 점유자라고 단정해서는 안 됩니다.

위 표는 현황조사에서 확인된 B211호 임차관계입니다. B212호의 임차인으로 합산하지 않습니다.

매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 등기 및 배당관계에 따른 수치입니다. B212호에서 별도 점유자가 발견된다면 대항력 성립 여부와 보증금 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다. B211호 임차인의 보증금 10,000,000원을 이 사건 인수액에 더하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%, 하지만 시세 할인율은 아니다

이 물건은 감정가 322,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 206,080,000원입니다. 감정가 대비 가격이 낮아진 것은 명확합니다. 그러나 동일 건물·동일 용도·유사 층의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,080,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 202,394,880원이 국민은행 근저당권 배당에 배정됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 556,005,120원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자인 유케이제십일차유동화전문유한회사의 청구금액은 660,782,661원이고, 회차별 배당 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 채권 귀속·승계 및 공동담보 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당의 채권최고액이 실제 대출잔액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 일반적인 배당 부족분으로서 매수인이 인수하는 금액과 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의왕시 이동 소재 의왕ICD 제1터미널 동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터와 중소규모 공장·창고가 혼재하는 산업시설 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2021.09.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 소방설비·냉난방설비, 공용 위생설비·주차설비 및 화물용·승용 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 7차선 도로, 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 2차선 일방통행로와 접합니다.
• 용도 및 규제. 공장용지·준공업지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지 및 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 구체적인 이용 제한은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하 2층 공장이라는 개별 특성상 차량 동선, 하역 접근성, 채광·환기 및 사용 가능 업종이 매수 수요를 좌우할 수 있습니다. 감정가 대비 할인율과 별개로 실수요 및 임대 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호수 대조. 이 사건은 B212호입니다. 임차인이 확인된 B211호 및 공동담보 표기와 혼동하지 말고 등기부·건축물대장·매각물건명세서의 호수를 대조하세요.
• 실제 점유관계. B212호의 출입문, 내부 사용 공간, 임대차계약서와 사업자등록 여부를 확인해야 합니다. B211호 임차인과의 공간 공동 사용 여부도 살펴보세요.
• 근저당 공동담보. 국민은행 채권최고액 758,400,000원은 B211호와의 공동담보 관계에 있습니다. 공동담보목록 및 채권 승계관계를 원본으로 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 206,080,000원은 감정가의 64%이지만 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 동일 건물 지하층의 실거래·호가·임대료·공실 상황을 대조하세요.
• 업종 및 사용 제한. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 입주 가능 업종과 관리규약, 시설 사용 조건 및 관련 법령상 제한을 확인하세요.
• 지하층 현장 확인. 하역 차량 진입, 화물용 승강기 동선, 누수·결로, 환기·소방시설과 내부 적재 공간의 실제 사용성을 확인하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표의 인수액 0원을 총 추가비용 0원으로 해석하면 안 됩니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.13 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “64%까지 내려왔다는 것과 싸다는 것은 다르다”

의왕 에이스하이테크비전21 B212호는 국민은행 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리의 흐름은 비교적 명확합니다.

하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사상 임차인은 B211호 사용자이므로 매각 대상인 B212호의 실제 점유상태를 반드시 별도로 확인해야 합니다. 또한 지하 2층 공장이라는 용도와 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상황에서, 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.

등기상 인수액 0원은 긍정적이지만, 점유 확인과 시장가격 검증은 아직 필요한 물건입니다. 현재 최저가 206,080,000원을 기준으로 B212호의 독립된 사용 가능성, 실제 점유관계 및 지하층의 재매각·임대 수요를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.