의정부지방법원 2025타경71547. 가평군 설악면 사룡리의 토지와 건물이 결합된 복합 물건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 제2종근린생활시설인 카페 ‘자잠 157’로 이용 중입니다. 등기부상 말소기준은 2024년 2월 7일 가평축산업협동조합의 근저당권 1,080,000,000원이며, 같은 날 이진형의 근저당권 1,000,000,000원과 2024년 6월 20일 박규남의 근저당권 300,000,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2021년 4월 6일에 전입한 주식회사 자잠157이 있습니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 5,000,000원이며 확정일자와 배당요구는 확인되지 않았습니다. 배당표에서도 이 임차인에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산되어, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 사룡리 157, 157-6, 158 · 경기도 가평군 설악면 자잠로282번길 34-49 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 제2종근린생활시설(카페 : 자잠 157) 이용 |
| 소유자 | 송미정 (단독소유 · 2023.11.06. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 2,419,931,820원 / 1,185,766,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이진형 / 740,442,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 매각 조건 | 목록1~5 일괄매각 · 제시외 수목 및 조경시설 등 포함 · 목록4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
2024년 2월 7일 가평축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 11월 20일 이진형이 신청한 종전 임의경매는 2024년 12월 6일 취하되어 2024년 12월 11일 등기가 말소됐고, 2025년 4월 18일 같은 채권자에 의해 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 자잠157 | 2021.04.06. | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 50,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산 없이 50,000,000원이며, 최저가에 이 금액을 더한 1,235,766,000원이 현재 회차의 실질취득 금액입니다. 보증금이 낙찰가보다 작은 구조이므로 낙찰가가 내려가더라도 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아니지만, 각 회차마다 50,000,000원을 별도로 더해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득’을 먼저 봐야 한다
현재 최저매각가는 1,185,766,000원으로 감정가 2,419,931,820원의 49%입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 그대로 남아 실제 자금 부담은 1,235,766,000원, 감정가 대비 51.1%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,185,766,000원 | 50,000,000원 | 1,235,766,000원 | 1,208,491,660원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 830,036,200원 | 50,000,000원 | 880,036,200원 | 1,560,664,162원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 581,025,340원 | 50,000,000원 | 631,025,340원 | 1,807,184,913원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,185,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,257,660원 |
| 인수 · 주식회사 자잠157 보증금 | 50,000,000원 | 0원 매수인 인수 50,000,000원 |
| 1. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이진형 | 1,000,000,000원 | 91,508,340원 |
| 3. 근저당 · 박규남 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,380,000,000원 중 채권자 배당액은 1,171,508,340원, 미배당액은 1,208,491,660원입니다. 신청채권자 이진형의 청구액 740,442,109원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사룡리 마을회관 북동측과 율업교차로 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 접근이 가능하지만 노선버스정류장이 원거리에 있어 교통이 다소 불편하고, 다른 토지는 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황이 보통입니다.
- 건물 이용. 단독주택은 방 3실, 주방 겸 식당, 거실, 화장실 2실, 드레스룸, 다용도실 등으로 이용 중이며 창고·수돗가·대문도 있습니다. 별도 건물은 제2종근린생활시설인 카페 ‘자잠 157’로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 단독주택은 2023.09.05. 사용승인된 일반목구조 단층 건물이고, 카페 건물은 2020.10.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 건물입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,093㎡이며 자연녹지지역에 속합니다. 지형은 완경사·사다리형이고 세로한면에 접합니다.
- 규제. 자연보전권역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거·카페·토지와 일부 지분이 결합된 복합 물건이고, 교통 조건도 목록별로 달라 일반 주택보다 매수층과 활용방안 검토가 중요합니다.
⑥ 특수조건과 입찰 체크리스트
- 임차보증금 반영. 최저가 1,185,766,000원에 선순위 임차보증금 50,000,000원을 더한 1,235,766,000원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 삼아야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 주식회사 자잠157의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 월차임 지급 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록1~5가 일괄매각되고 제시외 수목 및 조경시설 등이 포함됩니다. 토지·건물·시설의 경계와 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록4는 지분매각입니다. 매각 지분의 범위, 다른 공유자와의 이용관계, 향후 처분 가능성을 원본 서류와 현황에서 확인해야 합니다.
- 수목에 따른 가격 제한. 목록1~3 지상의 제시외 수목 등으로 인해 제한받는 가격은 각 649,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 수목의 소재 범위와 토지 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 자연보전권역, 수질·배출시설·가축사육 관련 제한이 중첩돼 있으므로 증축·용도변경·영업계획의 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 교통과 운영성. 일부 목록은 버스정류장이 원거리에 있어 교통이 다소 불편합니다. 카페 운영이나 임대 활용을 고려한다면 차량 접근성과 실제 유동을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.07.30.로 기재돼 있으므로 기일의 진행 결과와 변경 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “51.1% 실질취득”으로 보라
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 매각으로 정리되는 구조지만, 2021.04.06. 전입한 대항력 임차인 때문에 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 현재 최저가 1,185,766,000원에 보증금 50,000,000원을 더한 1,235,766,000원이 실제 출발점입니다.
여기에 목록1~5 일괄매각, 목록4 지분매각, 제시외 수목과 조경시설, 단독주택과 카페의 복합 이용, 자연녹지지역과 각종 환경·입지 규제가 함께 존재합니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 동일 유형의 최근 거래와 직접 비교하지 않은 채 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금은 인수되고, 가격보다 물건 활용성과 환금성 검토가 더 어려운 사건입니다. 종합적으로 권리와 물건 구조를 모두 보수적으로 검토해야 하는 C등급 물건입니다.
