의정부지방법원 2025타경71547. 가평군 설악면 선촌리 275-3·275-4의 토지와 자잠로 157 건물을 함께 매각하는 근린시설·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층의 제2종근린생활시설이며, 카페 ‘자잠157’로 이용 중입니다. 감정가는 3,105,292,800원, 2회 유찰된 최저매각가는 2,173,705,000원입니다.
등기권리는 2022년 3월 25일 설정된 가평군새마을금고 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 그 뒤 설정된 주식회사유캔그린·이진형·주식회사퓨쳐위즈·주식회사에이치제이스탁파트너스의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 주식회사 자잠157의 전입일은 2021년 4월 6일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 등기권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 문제까지 자동으로 끝나는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71547 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 선촌리 275-3, 275-4 · 경기도 가평군 설악면 자잠로 157 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 목록 6~8 일괄매각 |
| 이용상태 | 제2종근린생활시설 · 카페 자잠157 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층·지상 3층 · 사용승인일 2020.10.23 |
| 토지 | 대 653.0㎡ · 상업용 · 평지·부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 송미정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,105,292,800원 / 2,173,705,000원 (2회 유찰·70%) |
| 청구액 | 740,442,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 및 수목·조경시설 등 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 자잠157 | 764.0000 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 2021.04.06 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 배당 계산상 우선변제권이 없으므로, 낙찰대금에서 보증금을 배당받지 못한 채 매수인에게 반환 책임이 이어지는 구조입니다.
현재 분석의 인수액은 50,000,000원입니다. 입찰 전 최종 매각물건명세서와 권리배제신청에 대한 법원의 판단, 임대차계약서·사업자등록·점유관계 원본을 대조해야 합니다.
③ 실질취득액 — 최저가에 50,000,000원을 더한다
| 현재 최저매각가 | 2,173,705,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수보증금 | 50,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득액 | 2,223,705,000원 |
| 3회 유찰 시 실질취득액 | 1,788,964,000원 |
| 4회 유찰 시 실질취득액 | 1,441,171,200원 |
현재 회차의 최저가는 감정가의 70%지만, 매수인이 부담할 수 있는 보증금까지 합치면 실질취득액은 2,223,705,000원입니다. 3회 유찰 시에는 매각가 1,738,964,000원에 보증금 50,000,000원을 더한 1,788,964,000원, 4회 유찰 시에는 매각가 1,391,171,200원에 보증금을 더한 1,441,171,200원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,173,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,137,050원 | 우선 공제 |
| 인수. 주식회사 자잠157 보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 2. 가평군새마을금고 근저당권 | 1,820,000,000원 | 1,820,000,000원 | 전액 배당 |
| 3. 주식회사유캔그린 근저당권 | 480,000,000원 | 329,567,950원 | 미배당 발생 |
| 4. 주식회사유캔그린 근저당권 | 654,370,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 5. 이진형 근저당권 | 1,000,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 6. 주식회사퓨쳐위즈 근저당권 | 740,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 7. 주식회사에이치제이스탁파트너스 근저당권 | 210,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여. 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 대상 채권최고액 합계는 4,904,370,000원이고, 현재 회차의 채권자 예상배당액은 2,149,567,950원입니다. 미배당액은 2,754,802,050원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 청구액 740,442,109원은 각 유찰 시나리오에서 배당 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 건물로, 제2종근린생활시설인 카페 ‘자잠157’로 이용 중입니다.
- 주위환경. 율업교차로 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 목록 6·7은 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지의 부정형 토지로 소로각지에 접합니다. 공시지가는 658,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·공장설립제한지역·수질보전특별대책지역에 포함되며, 소로1류와 지방2급하천에 접하거나 저촉됩니다.
- 일괄매각. 목록 6~8과 제시외 건물·수목·조경시설 등이 함께 매각됩니다. 목록 6·7 지상의 제시외 수목 등으로 제한받는 가격은 각 1,280,000원/㎡로 기재됐습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 근린시설·토지의 일괄매각이며 자연녹지지역과 하천 관련 제한이 겹칩니다. 현재까지 2회 유찰된 사실도 가격 검토에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 권리배제 결과. 2026.05.28 제출된 권리배제신청이 최종 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 보증금 지급 사실. 주식회사 자잠157의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 사업자등록, 점유개시일을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 2,173,705,000원이 아니라 보증금 인수를 더한 2,223,705,000원을 투자원가의 출발점으로 사용해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 선촌리 275-3·275-4 토지, 건물, 제시외 건물, 수목·조경시설의 경계와 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하천·도로 저촉. 지방2급하천 저촉, 소로1류 접합, 도로구역·하천구역 접함이 실제 증·개축과 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 영업시설 인도. 카페 영업시설·집기·인테리어의 소유권과 철거·인도 범위, 영업 중단에 따른 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 배당·조세 원본. 당해세와 실제 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구, 교부청구와 체납세 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “50,000,000원 인수”가 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기순위보다 앞선 주식회사 자잠157의 점유와 보증금입니다. 현재 배당 계산대로라면 매수인은 낙찰대금 외에 50,000,000원을 인수하며, 실질취득액은 2,223,705,000원입니다.
가평군새마을금고가 임대차와 보증금 지급 사실을 부인하는 확인서를 근거로 권리배제신청을 제출한 점은 리스크 완화 요소입니다. 하지만 제출만으로 곧바로 인수 0원이 되는 것은 아닙니다. 최종 명세서와 법원의 판단이 확인되기 전까지는 50,000,000원을 원가에 포함하는 것이 안전합니다. 여기에 근린시설·토지 일괄매각, 자연녹지지역과 하천 관련 제한, 실거래 비교 부재까지 고려하면 결론은 권리배제 확정 전 보수적 접근입니다.
