대구지방법원 2025타경8544. 수성구 두산동 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층 0102호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사순심이이고, 감정가는 925,000,000원, 현재 최저매각가는 647,500,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 신청채권자는 중소기업은행이며 청구액은 1,524,524,658원입니다.

권리 구조만 보면 중심은 명확합니다. 2024년 7월 22일 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 1,800,000,000원으로 말소기준권리 역할을 하고, 이후 2025년 7월 7일 임의경매개시결정과 2025년 11월 12일 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 신탁과 2023년 국 압류는 이미 말소된 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

등기상 현재 기준으로 매수인이 인수할 권리는 0원입니다. 다만 본건의 현황조사상 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상이므로, 등기상 인수금액이 없다는 것과 실제 임대차·점유관계 확인이 끝났다는 것은 동일하지 않습니다. 입찰 전 현장 확인과 임대차관계 확인이 중요합니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘상가’라는 점이 핵심

수성레이크푸르지오 단지의 최근 거래 12건은 2026년 1월~6월에 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 725,083,333원, 최신 거래는 2026.06 800,000,000원입니다. 현재 최저매각가 647,500,000원은 최근 12개월 평균의 89.3%입니다.

최근 거래 범위는 310,000,000원~869,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최신 거래는 800,000,000원입니다. 현재 최저매각가 647,500,000원은 최근 12개월 평균보다 77,583,333원 낮고, 평균의 89.3% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 647,500,000원 가정)

집행비용 추정치 8,875,000원과 중소기업은행 638,625,000원을 반영하면 배당 후 잔여는 0원입니다. 중소기업은행 채권최고액 기준 미배당액은 1,161,375,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 수성구 두산동 소재 수성레이크푸르지오 근린생활시설동으로, 황금역(대구3호선) 남서측 인근에 위치하며 주변은 대규모 주상복합아파트, 오피스텔, 사무소, 식당, 소매점 등 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 동측 동대구로, 남측 상화로, 북측 청수로 등 주요 간선도로에 접하고, 북동측 인근에 황금역(대구3호선)과 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 이용상태. 본건 기호 1), 2)는 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 3층 건 중 1층 단위 상가이며, 사용승인일은 2022.08.26입니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 경보, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구와 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지는 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 최근 12건 거래의 평균은 725,083,333원이지만 거래금액 편차가 310,000,000원~869,000,000원으로 큽니다. 따라서 평균값보다 개별 물건의 실제 임대성과 공실 해소 가능성이 더 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저매각가 647,500,000원은 최근 12개월 평균 725,083,333원의 89.3%입니다. 다만 근린생활시설 공실이라는 점 때문에 거래 평균과의 차이를 그대로 수익가치로 환산하지 마세요.
• 공실 리스크. 이용상태가 공실이므로 현재 임대료가 없는 상태입니다. 예상 임대료·공실 기간·임차수요는 별도 확인이 필요합니다.
• 임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하고, 실제 임대차가 있다면 보증금·차임·계약관계를 확인해야 합니다.
• 권리 확인. 2024.07.22 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.07.07 경매개시결정과 2025.11.12 압류는 매각으로 소멸합니다.
• 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 추정 8,875,000원과 중소기업은행 638,625,000원이 배당되며 소유자 잔여는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리돼도 공실은 가격을 따진다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024년 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저매각가도 감정가의 70%인 647,500,000원까지 내려왔습니다.

다만 여기서 판단을 멈추면 안 됩니다. 본건은 근린생활시설 공실이고 임대관계가 미상이며, 최근 거래 12건의 평균 725,083,333원과 최신 거래 800,000,000원이 존재하더라도 본건과 동일한 수익구조를 보장하지는 않습니다. 따라서 지금의 가격은 권리상 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이지만, 최종 입찰가치는 공실 해소 가능성·임대수요·실제 현장 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.