대구지방법원 2025타경8544. 대상은 대구 수성구 두산동 수성레이크푸르지오의 근린생활시설동 1층 0106호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현 소유자는 주식회사순심이이며, 2024.07.22. 거래가액 1,024,320,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 중소기업은행에 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 수성구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체는 비교적 단순하지만 가격 분석은 조심해야 합니다. 현재 최저매각가는 640,500,000원으로 한 차례 유찰되어 감정가의 70%입니다. 같은 수성레이크푸르지오의 최근 12건 평균 거래가는 725,083,333원이고 최신 거래는 2026.06. 800,000,000원입니다. 하지만 이 거래들은 84㎡대 주거 거래인 반면 경매 대상은 1층 근린생활시설입니다. 따라서 주거 실거래보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8544 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 999 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 3층 · 사용승인 2022.08.26 |
| 소유자 | 주식회사순심이 · 2024.07.22. 거래가액 1,024,320,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 915,000,000원 / 640,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,524,524,658원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
2022.10.21. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이후 2024.07.22. 주식회사순심이 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 2023.06.09. 국의 압류 역시 2024.03.12. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.07.07. 임의경매개시결정과 2025.11.12. 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 88.3%는 ‘상가 시세 할인율’이 아니다
같은 수성레이크푸르지오의 84㎡대 최근 거래 12건은 아래와 같습니다. 최근 12건 평균은 725,083,333원, 최신 거래는 2026.06. 800,000,000원, 최저 거래는 310,000,000원, 최고 거래는 869,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 29 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 738,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 30 | 785,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 36 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 40 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 36 | 869,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 19 | 835,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 810,000,000원 |
| 2026.01 | 84.69㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 22 | 749,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 725,083,333원 |
수치상 현재 최저가 640,500,000원은 최근 12건 평균의 88.3%입니다. 하지만 거래 층수가 7층부터 40층까지 분포하고 대상은 근린생활시설동 1층 상가입니다. 따라서 위 거래들은 단지의 주거 가격 수준을 보는 참고자료일 뿐, 대상 상가의 직접 비교사례로 보기 어렵습니다. 이 88.3%를 근거로 ‘시세보다 11.7% 싸다’고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 640,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,805,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 631,695,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 640,500,000원 가정 시 중소기업은행 근저당에 631,695,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,168,305,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 640,500,000원 | 631,695,000원 | 1,168,305,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 448,350,000원 | 441,466,500원 | 1,358,533,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 313,845,000원 | 308,651,170원 | 1,491,348,830원 |
매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 핵심은 권리 위험 증가가 아니라 상가의 적정가격을 어디에서 찾느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황금역(대구3호선) 남서측 인근. 대규모 주상복합아파트·오피스텔·사무소·식당·소매점 등 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 동측 동대구로, 남측 상화로, 북측 청수로가 지나며 황금역과 시내버스 승강장이 인근에 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 3층 근린생활시설동이며 사용승인일은 2022.08.26입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·화재탐지·경보·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지는 동측·서측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공실 리스크. 현재 근린생활시설 공실로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 상가 환금성은 실사용자·임차수요와 임대수익 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 별도 확인. 같은 단지 84㎡대 주거 거래 평균 725,083,333원과 대상 상가를 직접 비교하지 말고, 1층 근린생활시설 매매사례를 따로 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 단순 미입점인지, 임대료·관리비·동선·가시성 등 구조적 요인인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서에는 공실로 표시됐지만 임대관계는 이해관계인 부재로 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 중소기업은행 근저당 중 243,862,936원이 신용보증기금에 일부 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·제세금. 상가 공용관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 회차별 상한 설정. 현재 640,500,000원, 2회 유찰 시 448,350,000원, 3회 유찰 시 313,845,000원 시나리오를 기준으로 수익성 검토 후 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 상가 자체로 판단해야 한다”
이 사건은 권리만 보면 구조가 선명합니다. 2024.07.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 한 차례 유찰돼 640,500,000원까지 내려왔습니다.
다만 대상은 근린생활시설동 1층 공실 상가입니다. 같은 단지 주거 거래 평균 725,083,333원과 비교하면 최저가는 88.3%지만, 이를 그대로 상가의 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 주거와 상가는 임대수익·공실·동선·가시성·매수층이 다릅니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증입니다. 실제 상가 임대료와 근린시설 매매사례가 확인돼야 현재 640,500,000원이 매력적인지 판단할 수 있습니다.
