의정부지방법원 2025타경7003. 고양시 일산동구 식사동 베네하임2차 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 김경태가 2024년 12월 2일 거래가 759,823,449원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,000,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음이고, 조사된 임차인도 없습니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 후순위 채권의 숫자가 아니라 대지권 미등기와 공매절차의 병행입니다. 대지권 가격은 최저매각가격에 포함됐고 신청채권자가 대지권이 포함된 계약서 사본과 매매대금 완납증명서를 제출했지만, 한국자산관리공사의 공매절차가 진행 중이므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 17층 중 2층 · 사용승인일 2023.03.28 |
| 소유자 | 김경태 (2024.12.02 거래가 759,823,449원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 505,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 865,242,348원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
| 공매 | 한국자산관리공사 공매절차 진행 중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 공매는 별도 확인
실제 임차인 0명. 임차인의 보증금·전입·확정일자와 관련된 인수 문제는 없으며, 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리도 없습니다. 말소기준인 2024년 12월 2일 주식회사신한은행 근저당 이후 등기된 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가격은 505,400,000원으로 감정가 722,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 216,600,000원이 낮아졌지만, 비교 가능한 최신 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
등기상 소유자의 2024년 12월 2일 거래가액은 759,823,449원이고 감정가는 722,000,000원이지만, 이는 현재 거래 가능한 시세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설·현황 공실로 평가돼 임대수익, 공실기간, 업종 수요와 대지권 정리비용을 반영해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,454,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,000,200,000원 | 497,946,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,880,233원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 22,601,562원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 28,653,928원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,090,870원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 733,401,600원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 56,342,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,155,170,916원 중 집행비용을 제외한 497,946,000원이 주식회사신한은행에 배당되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 예상 미배당액은 1,657,224,916원이지만 이는 채무자·채권자 사이의 미회수액으로, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산은행초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·오피스텔·학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물로 사용승인일은 2023.03.28이며, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·방송·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 15m, 남동측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 지적미정리 상태로 업무 및 상업용부지로 이용 중이며, 지목은 주차장, 토지면적은 1,473.0㎡, 공시지가는 864,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역 및 제한보호구역에 포함되며, 현재 지적미정리 상태로 토지이용계획확인서가 발급되지 않는 상태입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 현황 공실의 근린생활시설이므로 주거용 물건보다 수요층이 좁고, 임대수익과 공실 해소 가능성에 따라 매각가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-11887-002 공매의 현재 단계와 법원경매의 관계를 대조하고, 매각·중지·취소 여부를 확인하세요.
- 대지권 원본 대조. 2025.12.15 보정서와 첨부된 대지권 포함 계약서 사본, 매매대금 완납증명서를 확인하고 낙찰 후 대지권 등기절차를 점검하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사신한은행 근저당은 베네하임2차 제2층 제204호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보물의 진행과 배당관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 포천세무서장·마산세무서장·남양주시 압류 중 당해세가 있는지, 배당에서 우선 차감되는 금액이 있는지 확인하세요.
- 공실·임대수익 조사. 현황 공실이므로 주변 근린생활시설의 실제 임대료·공실기간·관리비와 허용 업종을 조사해 적정 입찰가를 계산하세요.
- 가격 단정 금지. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최신 거래·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 관련 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 두 가지
이 물건은 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 압류·가압류가 다수 등기돼 있지만 말소기준인 주식회사신한은행 근저당 이후의 권리이므로, 등기상 후순위 채무를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 대지권 미등기와 공매절차 진행은 별개의 절차 위험입니다. 여기에 현황 공실인 근린생활시설이라는 낮은 환금성과 최신 실거래 비교의 부재까지 겹칩니다. 현재 최저가 505,400,000원은 감정가의 70%지만, 그것만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수는 단순하지만, 절차와 가격 검증은 단순하지 않은 물건입니다.
