의정부지방법원 2025타경7003. 베네하임2차 2층 204호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·현황 공실입니다. 김경태 씨는 2024.12.02. 거래가 754,258,619원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,000,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국세·지방세 압류와 카드사·보증기관 등의 가압류가 집중적으로 붙은 뒤 2025.12.03. 신한은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하도록 표시되어 있고, 임차인도 없습니다. 그러나 소멸할 채권이 많다는 사실과 물건 자체의 취득 절차가 단순하다는 것은 별개입니다. 이 사건에는 대지권이 아직 등기되지 않았고 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기도 존재합니다. 특히 근저당권은 베네하임2차 203호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당관계도 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 2층 204호 · 도로명주소 위시티3로 127 |
| 사건상 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 2층 204호 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 · 사용승인일 2023.03.28. |
| 소유자 | 김경태 (2024.12.02. 거래가 754,258,619원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 716,000,000원 / 501,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 865,242,348원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 · 대지권 포함 계약서 사본 및 매매대금 완납증명서 제출 |
| 별도 절차 | 한국자산관리공사 공매절차 진행 중 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권·공매는 확인 필수
말소기준권리는 2024.12.02. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 국세·지방세 압류 3건, 가압류 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 표시되어 있습니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 501,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인이 인수하는 임차보증금이나 별도 권리가 없어 현재 회차의 실질취득액도 501,200,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 ‘감정가보다 낮아졌다’는 뜻일 뿐, 동일 용도 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 501,200,000원 | 0원 | 501,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 350,840,000원 | 0원 | 350,840,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 245,587,999원 | 0원 | 245,587,999원 |
이 물건은 현황 공실인 근린생활시설이고, 대지권 미등기와 공매절차까지 겹쳐 있습니다. 따라서 주거용 집합건물처럼 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 비교 가능한 동일 용도 실거래 근거가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없으며, 임대수익·공실기간·대지권 정리 가능성을 별도로 반영한 응찰가 산정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,412,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,000,200,000원 | 493,788,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 22,601,562원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 28,653,928원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,090,870원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 733,401,600원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 31,028,794원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 56,342,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 493,788,000원이 신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액은 2,156,319,477원, 총 미배당액은 1,662,531,477원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 근저당 배당액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산은행초등학교 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·오피스텔·학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 조사 당시 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물로 사용승인일은 2023.03.28.이며, 급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·방송·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 15m, 남동측 약 10m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 현재 지적미정리 상태이며 업무 및 상업용부지로 이용 중입니다. 감정요항에는 지적미정리로 토지이용계획확인서가 발급되지 않는 상태라고 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 별도 토지자료에는 계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역 포함 및 도로구역·중로2류 접함으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 현황 공실인 근린생활시설로, 주거용 물건보다 임차수요와 매수층 확인이 중요합니다. 대지권 미등기와 공매 병행 여부도 재매각 유동성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 취득 가능성. 최저매각가격에 포함된 대지권이 낙찰 후 실제로 이전·등기될 수 있는지, 보정서에 첨부된 계약서와 완납증명서의 대상 및 범위를 확인하세요.
- 공매 진행 상태. 한국자산관리공사의 공매공고와 법원 경매 중 어떤 절차가 진행·정지·취소됐는지 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 세금 우선순위. 포천세무서·마산세무서·남양주시 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세라면 배당표보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 베네하임2차 203호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 진행 상태와 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료, 공실기간을 별도로 조사하세요.
- 현황 공실 확인. 현장 점유자, 출입 가능 여부, 시설 상태와 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공매 관련 문서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 취득은 같은 말이 아니다”
이 사건은 임차인과 명시 인수권리가 없어 낙찰가 외에 승계할 금액은 0원입니다. 후순위 압류·가압류도 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 권리분석은 단순해 보입니다.
그러나 대지권은 미등기 상태이고, 공매공고 부기등기와 공매절차가 함께 존재합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 203호와의 공동담보, 현황 공실인 근린생활시설이라는 조건까지 겹칩니다. 현재 실질취득액은 501,200,000원이지만, 동일 용도 시장가격과 대지권 정리비용을 확인하지 않고는 이를 가격 메리트라고 판단할 수 없습니다. 후순위 채권은 소멸하되, 대지권과 공매는 남아서 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 인수액은 합격, 취득 절차와 가격은 보류입니다.
