의정부지방법원 2025타경71859. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 제1동 12층 1219호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 2021.02.25. 주식회사알비 앞으로 소유권이 이전된 같은 날 주식회사우리은행의 채권최고액 708,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당에는 같은 건물 1218호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
이후 2025.06.19. 임의경매개시결정, 2025.08.04. 신한카드 가압류 53,810,369원, 2026.04.27. 국의 압류가 차례로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 권리의 소멸과 실제 점유자 인도 문제는 별개이므로, RB INC의 점유 원인과 임대차 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71859 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 제1동 제12층 제1219호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · RB INC 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 13층 중 12층 · 사용승인일 2020.09.25. |
| 소유자 | 주식회사알비 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 227,850,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 604,608,960원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.25. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 708,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.02.25. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 신한카드 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.10.16. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2021.02.25. 주식회사알비 앞으로 소유권이 이전되면서 말소된 상태입니다.
② 점유·가격 — 인수 0원과 명도 안전은 다르다
확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가서에는 1219호가 RB INC 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있고, 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 소유자 점유라고 단정해서도 안 됩니다. 현 단계의 판정은 대항력 가능·미상입니다.
| 현재 최저매각가 | 227,850,000원 |
|---|---|
| 감정가 대비 | 49% · 2회 유찰 |
| 산정 실질취득 | 227,850,000원 (매수인 인수 0원 기준) |
| 실거래 비교 | 해당 없음 — 별도 시세 확인 필요 |
| 점유 상태 | RB INC 사무실 · 임대관계 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 227,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,989,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 708,000,000원 | 223,860,100원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 53,810,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 예상배당은 223,860,100원, 총 미배당은 537,950,269원입니다. 국의 압류 금액과 당해세·최우선변제는 확정 반영되지 않았으며, 채권자 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 227,850,000원 | 223,860,100원 | 537,950,269원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 159,495,000원 | 156,462,070원 | 605,348,299원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,646,500원 | 109,283,449원 | 652,526,920원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별내고등학교 동측 인근의 별내택지지구에 위치하며 주변은 업무시설, 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 별내택지지구 중심도로변에 위치하고 간선도로 접근성이 양호하며, 별내역과 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물로, 사용승인일은 2020.09.25.입니다. 위생·급배수·승강기·옥내주차장·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 공장용지, 준주거지역, 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 공시지가는 2,776,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 2회 유찰됐고 실거래 비교값이 없어, 감정가 할인율만으로 환금성과 적정 매수가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. RB INC가 소유자 사용인지, 임차 또는 무상사용인지 확인하고 사업자등록·전입·점유개시일·보증금·확정일자 유무를 대조하세요.
- 대항력 보수적 판단. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 말고, 대항력 가능·미상 상태로 입찰가에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당의 공동담보인 1218호의 경매·배당 진행 여부와 채권 잔액을 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 구리세무서장 처분의 압류 금액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순서를 재검토하세요.
- 실거래 원본 확인. 동광비즈타워별내와 인근 지식산업센터의 동일 층·면적·용도 실거래 및 매물 호가를 확보한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납과 내부 시설·사무실 집기 처리, 주차 및 관리규약을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 산정 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 그러나 최저가 227,850,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 실거래 비교값이 없고 이미 2회 유찰됐으며, RB INC 사무실의 점유 원인과 임대관계도 확인되지 않았기 때문입니다.
권리등기만 보면 통과, 가격과 점유는 보류. 실질취득액은 현재 산정상 227,850,000원이지만, 이 금액이 시세보다 낮은지는 별도의 실거래 조사로 검증해야 합니다. 공동담보 1218호, 국세 압류, 점유자의 대항력 가능성을 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
