의정부지방법원 2025타경71859. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 1동 12층 1218호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사알비이며, 2021.02.25 주식회사우리은행의 채권최고액 708,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정·신한카드 가압류·구리세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 눈여겨볼 부분은 반복 유찰과 용도입니다. 감정가 332,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 113,876,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려왔지만, 공장(지식산업센터)은 아파트처럼 단순히 감정가 할인폭만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 특히 1218호는 감정평가에서도 실내이용상태가 미상으로 기재되어 있어 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71859 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 12층1218호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사알비 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 113,876,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 604,608,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2021.02.25 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후의 2025.06.19 임의경매개시결정, 2025.08.04 신한카드 주식회사 가압류, 2026.04.27 구리세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인보다 반복 유찰을 본다
현재 최저매각가는 113,876,000원으로 감정가 332,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 79,713,200원, 5회 유찰 시 55,799,240원입니다. 다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다. 반복 유찰 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 점을 보여주므로, 실제 이용상태와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,876,000원 | 650,328,633원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,713,200원 | 683,932,007원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,799,240원 | 707,415,515원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,264원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 708,000,000원 | 111,481,736원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 53,810,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 113,876,000원을 가정하면 집행비용 2,394,264원 후 주식회사우리은행에 111,481,736원이 배당되고, 신한카드와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 기준 미배당은 650,328,633원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별내고등학교 동측 인근이며, 주변은 업무시설·대단위 아파트단지·근린생활시설 등으로 형성된 별내택지지구입니다.
- 교통. 별내택지지구 중심도로변에 위치하고 간선도로 접근성이 양호하며, 별내역과 버스정류장이 근거리에 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2020.09.25입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·옥내주차장·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지이며 공시지가는 2,776,000원/㎡, 토지면적은 12,867.1㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 12층 1218호는 ZEROTIA로 기재돼 있으나 실내이용상태는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실내 현황 확인. 1218호의 실내이용상태가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용상태와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 만큼 실제 사용 목적과 건물 운영 조건이 맞는지 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 332,000,000원에서 113,876,000원까지 내려온 만큼 단순 할인율보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액은 650,328,633원이지만, 배당 부족액 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 압류 관련 원본 확인. 구리세무서장 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.02.25 주식회사우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·가압류·압류가 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 없이 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 332,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 113,876,000원까지 떨어졌다는 점은 가격 할인과 동시에 시장 수용성에 대한 경고로도 봐야 합니다. 게다가 공장(지식산업센터) 용도이고 1218호 실내이용상태가 미상인 만큼, 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌나”보다 실제 사용성과 다시 팔 수 있는 가격을 확인했는가입니다.
