의정부지방법원 2025타경7096. 고양시 덕양구 도내동 고양원흥줌시티 1층 107호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 해당 호를 근린생활시설로 적고 있습니다. 감정가는 1,178,000,000원, 현재 최저매각가는 282,840,000원으로 네 차례 유찰된 상태입니다.
권리 구조에서 가장 먼저 볼 것은 2023년 설정됐던 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액 972,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 등기부상 이미 말소된 상태이므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2025.02.26. 서울보증보험주식회사의 가압류 22,995,280원이며, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층 107호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 625 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제107호 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상23층 |
| 소유자 | 박양금 (2023.12.12. 소유권이전 · 거래가액 1,215,412,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,178,000,000원 / 282,840,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,479,922,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소
등기 순서만 보면 2023.10.11. 인천강화옹진축산업협동조합 근저당이 현재 말소기준보다 앞서지만, 해당 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 기준 말소기준은 2025.02.26. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이후 인천옹진농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 고양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강종규 | 2025.08.28 | 미상 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 강종규 1명입니다. 전입일은 2025.08.28.로 말소기준권리인 2025.02.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 월차임은 200,000원입니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금의 매수인 승계는 없으며, 배당 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 282,840,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 197,988,000원, 6회 유찰 시 138,591,600원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 282,840,000원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 197,988,000원 | 17% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 138,591,600원 | 12% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 282,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,759,760원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,995,280원 | 22,995,280원 |
| 2. 가압류 · 인천옹진농업협동조합 | 14,200,817원 | 14,200,817원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 240,884,143원 |
현재 배당 시나리오상 위 채권 37,196,097원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 240,884,143원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 도래울중학교 북동측 인근에 있으며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제107호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층/지상23층이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 남측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 282,840,000원의 적정성을 주변 근린생활시설 거래와 임대수익으로 별도 검증해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 24%까지 내려온 이유를 현장 상태·상권·공실 가능성·수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 강종규의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 명세서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 확인. 2023.10.11. 채권최고액 972,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리인지 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현황조사상 실제 임차인이 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 더 필요하다
이 사건은 현재 자료 기준 매수인 인수 0원이고, 명시된 법정지상권도 없습니다. 실제 임차인 1명은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 권리 측면의 핵심 위험은 크지 않습니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 1,178,000,000원에서 네 차례 유찰돼 282,840,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시장에서 재검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자 자체보다 네 차례 유찰된 이유와 실제 근린생활시설 수요를 확인하는 데 있습니다.
