의정부지방법원 2025타경7096. 고양시 덕양구 도내동 ‘고양원흥줌시티’ 1층 123호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1층 제123호 근린생활시설입니다. 소유자 박양금은 2023.04.26. 소유권을 이전받았고 거래가액은 779,598,600원입니다. 같은 날 인천강화옹진축산업협동조합이 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 인천옹진농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 표시돼 있습니다. 권리 자체보다 더 큰 확인 포인트는 4회 유찰의 원인과 현재 상가 가치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층 123호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 625 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제123호 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상23층 · 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 |
| 소유자 | 박양금 · 2023.04.26. 소유권이전 · 거래가액 779,598,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 180,560,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 1,479,922,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.04.26. 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 삼성카드 5,549,651원, 서울보증보험 22,995,280원, 인천옹진농업협동조합 14,200,817원의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 설정됐지만, 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 국민건강보험공단 압류의 금액은 등기상 기재되어 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 표시 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강종규 | 30.0000 | 200,000원 | 2025.08.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강종규의 전입일은 2025.08.28.로 말소기준권리인 2023.04.26. 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금은 확인되지 않고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 다만 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로, 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 24.01%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 180,560,000원으로 감정가 752,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰로 절대가격이 크게 내려왔지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 기준가가 없어 최저가와 실제 시장가를 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 180,560,000원 | 177,232,160원 | 489,513,588원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 126,391,999원 | 123,822,511원 | 542,923,237원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,474,399원 | 86,481,860원 | 580,263,888원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 180,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,327,840원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 624,000,000원 | 177,232,160원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,549,651원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,995,280원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천옹진농업협동조합 | 14,200,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 180,560,000원에서는 집행비용 3,327,840원을 제외한 177,232,160원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 총 채권액 666,745,748원에 대한 미배당은 489,513,588원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북동측 인근이며 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1층 제123호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 남측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라도 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수익과 직접 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이므로 유찰 원인이 가격, 상권, 공실, 임대조건, 전용·공용 구조 등 물건 자체에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 조건 확인. 강종규의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사·현장조사로 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 인도와 명도 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- 관리비·상가비용. 공용부분 관리비 등 낙찰 이후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성 검증이 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.26. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 강종규도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 경매에서 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 이미 4회 유찰됐고, 대상은 1층 근린생활시설입니다. 현재 최저가 180,560,000원은 감정가의 24.01%지만 비교 가능한 실거래 기준가가 없어 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리관계는 양호하지만, 가격·상권·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
