의정부지방법원 2025타경7515. 파주시 와동동 운정아르젠 9층 918호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이서연이며, 등기상 2019.10.14 매매를 원인으로 2021.05.21 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 121,158,000원입니다. 같은 날 신한은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2024.12.11 김선애 명의 채권최고액 45,500,000원 근저당이 설정됐지만 2025.05.21 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.06.18 경기신용보증재단의 10,000,000원 가압류와 2025.12.18 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484-1 운정아르젠 9층 918호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 가람로116번길 107-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지하1층, 지상10층 · 본건 9층 918호 |
| 소유자 | 이서연 · 거래가액 121,158,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구금액 | 140,640,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.05.21 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 84,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.11 설정됐던 김선애 근저당 45,500,000원은 2025.05.21 해지로 이미 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 98,000,000원, 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70% 구간입니다. 제공된 유찰 시나리오에서는 2회 유찰 시 48,020,000원, 3회 유찰 시 33,614,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 68,600,000원 | 27,034,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 48,020,000원 | 47,244,360원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 33,614,000원 | 61,391,052원 |
유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석에서는 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 신한은행에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 94,000,000원 대비 미배당은 27,034,800원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 오피스텔과 대규모 아파트단지, 도로변 소규모 점포·상가 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고 인근으로 가람로 등 주요도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 20미터 내외 진입포장도로에 한 면이 접하고 외곽공도와 연결됩니다. 토지는 평지이며 주상용으로 이용되고 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 중로1류·공원·하천과 접합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 감정요항표의 임대관계가 미상이고 폐문부재였으므로 실제 점유자를 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
- 대항력 판단. 확인되지 않은 점유자가 존재할 경우 보증금·전입·확정일자 상태가 확인되기 전에는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2021.05.21 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조를 원본과 대조하세요.
- 기말소 권리. 2024.12.11 김선애 근저당 45,500,000원은 2025.05.21 해지로 말소됐다는 점을 최종 등기 상태에서 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 68,600,000원은 감정가 98,000,000원의 70%지만, 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 미회수와 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 27,034,800원은 매수인 승계액이 아닙니다. 제공 시나리오상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유와 가격”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.21 신한은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 중간에 설정됐던 김선애 근저당도 이미 해지·말소됐습니다. 현재 회차 68,600,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 감정평가 과정에서 임대관계 미상이고 폐문부재였습니다. 따라서 등기만 보고 점유 리스크까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그 자체가 곧 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유 확인 후 가격을 판단해야 하는 오피스텔형 물건”입니다.
