의정부지방법원 2025타경7515. 파주시 와동동 ‘운정아르젠’ 9층 918호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2021년 5월 21일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단의 10,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2024년 12월 11일 김선애 명의의 근저당권 45,500,000원도 있었지만 2025년 5월 21일 해지로 이미 말소됐습니다. 임차인 신고는 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차보증금 인수 여부가 가격을 뒤집는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484-1 운정아르젠 9층 918호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 가람로116번길 107-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이서연 · 거래가액 121,158,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 140,640,990원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 말소기준권리는 2021.05.21 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도로 2024.12.11 설정됐던 김선애 근저당권은 2025.05.21 해지로 이미 말소돼 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 위치 — 2회 유찰, 그러나 시세 확인은 별개
감정가 98,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,020,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 33,614,000원, 4회 유찰 시 23,529,800원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 94,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 46,755,640원으로, 미배당액은 47,244,360원입니다. 신청채권자 청구액 140,640,990원도 현재 매각가만으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 와동동 지산초등학교 북동측 인근. 오피스텔, 대규모 아파트단지와 노변의 소규모 점포·상가 등 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 가람로 등 주요도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 구분건물은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하2층·지하1층·지상10층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·화재탐지·경보·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외의 진입포장도로에 한 면이 접하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장·현황도면·동일면적의 표준적 이용상황 등을 종합해 평가했습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 다만 경매 권리자료에는 임차인 신고가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하면 위험합니다. 오피스텔의 실제 거래가와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용·건축물대장·관련 규제의 일치 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부가 직접 확인되지 않았습니다. 실제 내부상태와 수리비를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 권리자료상 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역 외에 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 표기가 있으므로 실제 적용범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 채권자의 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 환금성
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 신고도 없어 매수인 인수액 0원으로 정리되는 구조입니다. 권리 측면만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 이미 2회 유찰되어 최저가가 48,020,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 “싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 이용이라는 특성이 있기 때문입니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보수적으로. 실제 오피스텔 거래가와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
