68,600,000원
의정부지방법원 2025타경7515. 파주시 와동동 운정아르젠 10층 1018호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 98,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 등기상 소유자는 이서연이며 2021.05.21. 소유권이전 당시 거래가액은 121,688,000원으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 경기신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.11. 김선애 명의의 근저당권 45,500,000원도 있었으나 2025.05.21. 해지로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484-1 운정아르젠 10층 1018호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 가람로116번길 107-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이서연 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 140,640,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.05.21. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원과 2025.12.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 그러나 현재 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 등기부에 적힌 121,688,000원은 이서연의 소유권이전 당시 거래가액으로, 현재 시장가격을 대신하는 자료가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 94,000,000원 중 예상배당은 66,965,200원이고 미배당은 27,034,800원입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 27,034,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 47,244,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 61,391,052원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 지산초등학교 북동측 인근. 오피스텔, 대규모 아파트단지, 노변의 소규모 점포·상가 등 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근으로 가람로 등 주요도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 구분건물은 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지하1층·지상10층 규모입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기, 화재탐지·경보 및 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 진입 포장도로에 한 면이 접하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 토지. 토지면적 3,200.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지이며 공시지가 1,467,000원/㎡입니다. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 폐문부재였던 만큼 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고 운정아르젠 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 직접 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 이용·임대·세금 관련 조건은 해당 용도와 현황을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 실제 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 시세 확인’이 승부처
등기와 배당만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2021.05.21. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 폐문부재였다는 점은 입찰 전 확인이 필요합니다.
가격 역시 감정가 98,000,000원에서 68,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 최근 실거래 자료가 없기 때문에 현재 가격이 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류가 핵심입니다. 실제 점유관계와 현재 오피스텔 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
