의정부지방법원 2025타경7515. 파주시 와동동 ‘운정아르젠’ 10층 1018호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2021.05.21. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당입니다. 이후 경기신용보증재단의 10,000,000원 가압류와 2025.12.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 48,020,000원으로 감정가 98,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 동일 물건의 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 의미가 아닙니다. 특히 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부도 폐문부재로 확인되지 않아, 입찰 전 현황 검증이 가격 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.05.21. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 2024.12.11. 김선애 명의로 설정된 채권최고액 45,500,000원의 별도 근저당은 2025.05.21. 해지로 말소됐습니다. 이후 2025.06.18. 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원과 2025.12.18. 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별도

이 물건은 감정가 98,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 48,020,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 33,614,000원, 4회 유찰 시에는 23,529,800원입니다.

유찰이 진행될수록 매각가가 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 낙찰자의 실질취득비용은 현재 확인된 인수액이 0원이므로 각 회차의 매각가와 동일하게 계산됩니다. 중요한 점은 실거래 시세가 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다는 것입니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,264,360원을 제외한 46,755,640원이 신한은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류에는 배당되지 않는 시나리오입니다. 채권자 총 청구액 94,000,000원 중 총 배당액은 46,755,640원, 미배당액은 47,244,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 와동동 지산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔과 대규모 아파트단지, 노변 소규모 점포·상가 등 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 가람로 등 주요 도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 2층·지하 1층·지상 10층 건물 내 10층 1018호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·화재탐지·경보·주차장설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적은 3,200.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 준주거지역입니다. 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 진입포장도로에 한 면이 접하고 외곽공도와 연계됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 현황확인. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 점만으로 저가 낙찰 기회라고 단정하지 말고, 인근 오피스텔·근린시설의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 비교해야 합니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 직접 조사하지 못했으므로 호실 내부 상태와 수리 필요 여부를 입찰가에 반영해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 신한은행과 경기신용보증재단에 미배당이 발생하더라도 현재 배당 시나리오상 그 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 확인된 인수액은 0원입니다.
• 등기 확인. 2024.12.11. 설정된 김선애 근저당 45,500,000원은 2025.05.21. 해지로 말소된 내역입니다. 입찰 직전 최신 등기부로 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당표에 미반영되어 있으므로 실제 배당과 추가 부담 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 시세

이 물건의 등기구조는 비교적 단순합니다. 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 98,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 48,020,000원까지 내려왔다는 점도 분명합니다.

하지만 가격 판단은 여기서 멈추면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 폐문부재였으며, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 시세 대비 저평가 여부는 별개입니다. 권리는 통과 가능하지만, 가격은 현장·시세 확인 뒤 결정해야 하는 물건입니다.