의정부지방법원 2025타경63081. 등기상 현재 공유자는 이영희 3/7, 정봄뫼 2/7, 정한길 2/7이고, 이번 강제경매는 이영희의 3/7 지분만 대상으로 합니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 라동 201호를 단독으로 사용할 수 있는 완전한 소유권이 아니라 다른 공유자들과 함께 보유하는 공유지분입니다. 매각물건명세서 비고에도 “지분매각임. 공유자의 우선매수청구는 1회에 한함”이라고 명시돼 있습니다.

표면적인 가격 할인은 큽니다. 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 53,900,000원, 감정가의 49%입니다. 동일 단지로 잡힌 최근 거래는 2024.07과 2024.08 두 건, 모두 63.72㎡·2층 280,000,000원입니다. 그러나 이 실거래는 호실 단위 거래이고 경매대상은 3/7 지분이므로 53,900,000원과 280,000,000원을 그대로 비교해 가격 메리트를 평가하면 왜곡됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 지분경매와 선순위 점유 가능성을 함께 봐야 한다

등기 흐름의 핵심은 2022.04.03 상속으로 이영희 3/7, 정한길 2/7, 정봄뫼 2/7의 공유관계가 생겼고, 이후 이영희 3/7 지분이 2023.10.20 정한길에게 증여됐으나 사해행위취소 판결에 따라 2025.04.16 그 소유권이전등기가 말소됐다는 점입니다. 이어 2025.05.09 채권자 김남태가 이영희 지분에 강제경매개시결정을 받았습니다.

과거 국민은행 근저당권 18,200,000원은 2025.06.17 해지돼 2025.06.18 말소됐고, 정봄뫼 지분에 설정됐던 경기신용보증재단 가압류 8,500,000원도 2025.07.28 해제돼 2025.07.29 말소됐습니다. 현재 등기 요약상 근저당권과 압류는 남아 있지 않고, 본 데이터에서 잡힌 말소기준은 2025.05.09 강제경매개시결정입니다.

② 임차인·점유 분석 — 박남수의 보증금을 모르면 인수액도 모른다

박남수의 전입신고일은 1997.04.22로, 현재 말소기준인 2025.05.09보다 훨씬 앞섭니다. 다만 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없습니다. 이 단계에서의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

특히 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인이 최종적으로 얼마를 인수할지 계산할 수 없습니다. 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 놓여 있지만, 이는 박남수의 미상 보증금을 해소하는 근거가 아닙니다. 따라서 본 물건의 실질취득가는 현재 53,900,000원으로 확정할 수 없습니다. 보증금과 대항력 유지 여부가 확인돼야 낙찰가에 추가 인수금액을 더한 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 19.2%라는 숫자를 그대로 ‘할인율’로 읽으면 안 된다

허스맨션(라동)은 18세대, 1984.08.09 준공으로 잡혀 있고, 최근 확인된 거래는 2024.07과 2024.08 두 건입니다. 두 건 모두 전용 63.72㎡, 2층, 거래가 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 각각 280,000,000원입니다.

현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 19.2%로 계산돼 있습니다. 그러나 경매물건은 3/7 지분이고, 실거래는 호실 단위 거래입니다. 따라서 이 19.2% 수치는 “시세의 19.2%에 살 수 있다”는 의미가 아닙니다. 지분 자체의 사용제약, 공유자 우선매수, 향후 공유관계 해소 필요성, 점유자 리스크까지 반영해야 하므로 전체 호실 실거래와 단순 비교해 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

현재 회차 53,900,000원 가정에서는 신청채권자 김남태의 청구액 35,541,629원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 16,988,171원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박남수의 보증금·배당요구가 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.

⑤ 공부·현황 차이 — 지하실 19.56㎡는 반드시 확인

평가명령서와 등기사항전부증명서에는 지하실 19.56㎡가 전유부분으로 기재돼 있지만, 집합건축물대장에는 공용부분으로 되어 있고 실제 현황도 창고 형태의 공용부분으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 즉 등기상 전유부분과 건축물대장·현황이 일치하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 한뫼초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상 3층 건물 내 2층 201호입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 정비구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 정비구역. 일산I-2구역 주택재개발 정비구역에 포함돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,241.0㎡, 공시지가 1,543,000원/㎡로 확인됩니다.
• 환금성. 허스맨션(라동)은 18세대이고 1984.08.09 준공입니다. 이번 매각은 전체 호실이 아니라 3/7 지분이어서 일반 호실 거래보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위부터 확인. 이번 경매는 이영희의 3/7 지분매각입니다. 낙찰 후 정봄뫼 2/7, 정한길 2/7과 공유관계가 유지됩니다.
• 공유자 우선매수 대비. 공유자의 우선매수청구는 1회에 한하므로 외부 입찰자는 우선매수 행사 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
• 박남수 점유관계 확인. 전입일은 1997.04.22이나 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 실제 점유와 전입 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 인수액 0원으로 가정 금지. 배당계산상 인수액이 0원으로 잡혀 있어도 보증금이 미상인 점유자가 있어 실질 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
• 실거래 비교 주의. 280,000,000원 실거래는 호실 거래이고 경매대상은 3/7 지분입니다. 19.2%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 지하실 19.56㎡ 확인. 등기상 전유부분과 건축물대장·현황상 공용부분이 달라 실제 사용범위와 가치에 차이가 있을 수 있습니다.
• 공유관계 해소 비용 검토. 지분 낙찰 후 단독 사용·처분을 원한다면 남은 공유관계가 핵심 변수가 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계·배당요구 및 보증금 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “3/7 지분”이 먼저다

이 사건은 감정가 110,000,000원에서 최저가가 53,900,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 구조입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 라동 201호 전체가 아니라 이영희의 3/7 지분이고, 정봄뫼·정한길의 공유지분이 그대로 남습니다. 공유자 우선매수청구도 가능합니다.

점유 측면에서도 박남수의 1997.04.22 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 현재 최저가 53,900,000원을 실질취득가로 확정할 수 없고, 최근 실거래 280,000,000원과의 단순 비율을 근거로 “싸다”고 평가해서도 안 됩니다.

여기에 등기상 지하실 19.56㎡가 전유부분인 반면 건축물대장과 현황에서는 공용 창고로 사용되는 차이까지 있습니다. 지분매각·공유자 우선매수·미상 임차보증금·공부와 현황 차이가 동시에 존재하는 물건이므로, 가격 할인만으로 접근하기에는 권리와 환금성 난도가 높은 편입니다.