의정부지방법원 2025타경63081. 일산동 960-23 제라동 제2층 제201호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 공유자는 이영희 7분의3, 정봄뫼 7분의2, 정한길 7분의2이고, 이번 강제경매는 등기 갑구 8번에 명시된 이영희의 7분의3 지분을 대상으로 합니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 201호 전부가 아니라 공유지분입니다.

등기 흐름도 일반적인 근저당 실행경매와 다릅니다. 2023년 이영희의 7분의3 지분이 정한길에게 증여됐다가 사해행위취소 확정판결에 따라 2025년 소유권이전등기가 말소됐고, 이후 김남태가 2025.05.09 강제경매를 신청했습니다. 기존 국민은행 근저당 18,200,000원은 2025.06.18 해지로 말소됐고, 정봄뫼 지분에 있던 경기신용보증재단 가압류 8,500,000원도 2025.07.29 말소돼 현재 경매권리의 핵심은 지분매각과 선순위 점유자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘지분 + 점유자’가 핵심

말소기준은 2025.05.09 갑구 8번 이영희 지분 강제경매개시결정입니다. 과거 고양군 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 경기신용보증재단 가압류 역시 등기상 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 별도의 명시 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 최대 변수

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 박남수의 보증금이 확인되지 않아 ‘얼마까지 낙찰가를 낮추면 안전한가’를 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하는 구조라면 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 이 물건의 실질취득가는 현재 77,000,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 77,000,000원이 280,000,000원의 27.5%라고 해서 싼 게 아니다

허스맨션(라동) 실거래 표본은 2024.07과 2024.08, 전용 63.72㎡·2층에서 각각 280,000,000원입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 280,000,000원으로 동일합니다. 다만 본건 경매는 201호 전체가 아니라 7분의3 공유지분만 매각하므로, 최저가 77,000,000원을 전체 실거래가 280,000,000원과 바로 나눠 나온 27.5%만 보고 ‘시세의 27.5%에 산다’고 해석하는 것은 비교 기준이 맞지 않습니다.

전체 실거래 280,000,000원을 단순히 지분비율 7분의3으로 나누면 120,000,000원입니다. 감정가 110,000,000원은 이 단순 지분비례값에 가까운 반면, 현재 최저가 77,000,000원은 그보다 낮습니다. 하지만 공유지분은 독립 사용·처분이 제한되고, 본건에는 박남수의 보증금 미상 리스크까지 있어 이 차이를 그대로 ‘할인 이익’으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

위 배당은 매각가 77,000,000원을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 박남수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 여력 — 가격이 내려가도 임차 리스크는 별개

세 시나리오 모두 신청채권자 김남태의 청구금액 35,541,629원은 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 이 표의 0원 인수는 박남수 보증금이 확인되지 않은 상태의 배당모델 값일 뿐, 매수인이 실제로 임차보증금을 전혀 부담하지 않는다는 확정 결론이 아닙니다. 낙찰가가 내려가도 선순위 임차보증금의 미배당분이 늘어나는 구조라면 실질취득가는 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.

⑥ 지분매각 — 공유자 우선매수와 환금성 제약

이 점은 가격 비교에서도 핵심입니다. 허스맨션(라동)의 실거래 280,000,000원은 거래된 호수의 가격이고, 본 경매에서 취득하는 것은 이영희의 7분의3 지분입니다. 공유지분은 전유부분 전체를 자유롭게 매도하는 일반 거래와 구조가 다르므로 전체 호수 실거래와의 단순 할인율만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 입지. 한뫼초등학교 인근에 위치하고, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 본건 토지는 북서측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,543,000원/㎡, 토지면적 1,241.0㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 박남수 보증금 확인. 1997.04.22 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 이 세 항목이 실질취득가를 결정합니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일만으로 최종 인수액을 단정하지 말고, 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
• 지분매각 확인. 이영희 7분의3만 매각됩니다. 201호 전체 취득으로 오해하면 안 됩니다.
• 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수청구는 1회로 명시돼 있습니다.
• 실거래 비교 기준. 280,000,000원 실거래는 전체 호수 거래이고 본건은 7분의3 지분이므로 27.5% 단순비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
• 지하실 차이 확인. 등기상 전유부분 19.56㎡와 건축물대장·현황의 공용부분 표시가 다릅니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 박남수의 보증금과 배당요구, 점유 범위를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “77,000,000원”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 77,000,000원으로 내려왔고, 허스맨션(라동) 실거래는 2024.07·08 두 건 모두 280,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 할인처럼 보이지만, 본건은 7분의3 지분만 매각되는 물건입니다. 여기에 1997.04.22 전입한 박남수의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 매수인 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.

등기상 오래된 근저당과 가압류는 이미 정리됐고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없다고 기재돼 있습니다. 하지만 이 사건의 위험은 등기부 뒷순위 채권이 아니라 공유지분이라는 구조적 환금성 제약과 선순위 점유자의 미상 보증금입니다. 따라서 현재 결론은 가격은 싸 보이지만 실질취득가는 아직 계산 불가입니다. 박남수의 임대차 조건이 확인되기 전에는 최저가 77,000,000원만으로 응찰가치를 판단하기 어렵습니다.