의정부지방법원 2025타경63081. 경기도 고양시 일산동구 중산동 25-117, 1층 105호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 가장 중요한 포인트는 건물 전체를 단독으로 취득하는 일반 경매가 아니라, 현재 공유자인 이영희의 지분 7분의 3을 매각하는 지분경매라는 점입니다. 나머지 지분은 정봄뫼 7분의 2, 정한길 7분의 2입니다.
가격만 보면 현재 최저매각가 43,400,000원이 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 106,000,000원의 40.9%입니다. 하지만 실거래는 동일 면적 단위세대의 거래이고 본건은 지분 7분의 3 매각이므로, 이 40.9%를 전체 소유권의 할인율처럼 해석해 “시세보다 매우 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자까지 있어, 실제 취득비용과 사용·처분 구조를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 25-117 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 시멘트기와지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제105호 |
| 현재 공유자 | 이영희 7분의 3 · 정봄뫼 7분의 2 · 정한길 7분의 2 |
| 매각 대상 | 이영희 지분 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남태 / 35,541,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001.09.12 국민은행 근저당
말소기준권리는 2001.09.12 주식회사국민은행 근저당권 24,000,000원입니다. 그 뒤의 서울보증보험 가압류 3,463,889원, 국민은행 가압류 17,729,088원, 2025.05.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1995.04.10 농업협동조합중앙회 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 선순위 전입이지만 보증금이 없다
| 성명 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박남수 | 1997.04.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 박남수 1명입니다. 전입일은 1997.04.22로 말소기준권리인 2001.09.12 국민은행 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없어 낙찰가에 더해야 할 실질 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘지분가격’이다
성미연립마동 동일 면적 49.2㎡의 확인된 실거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 106,000,000원, 최신 거래는 2025.11 · 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 49.2㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2025.07 | 49.2㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 49.2㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.2㎡ | 3건 | 106,000,000원 |
현재 최저가 43,400,000원은 최근 12개월 평균의 40.9%입니다. 그러나 본건은 7분의 3 지분만 매각되므로 최저가와 전체 단위세대 실거래가를 단순히 나눠 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 더구나 박남수의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체도 미확정입니다. 이 사건은 “최저가가 낮다”보다 “무엇을 얼마만큼 취득하며 무엇을 인수하는가”가 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,463,889원 | 3,463,889원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 17,729,088원 | 14,754,911원 |
| 5. 경매개시결정 · 김남태 | 35,541,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 80,734,606원, 현재 회차 예상 배당액은 42,218,800원이며 미배당은 38,515,806원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 박남수의 보증금·확정일자 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 43,400,000원 | 42,218,800원 | 38,515,806원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 30,379,999원 | 29,433,159원 | 51,301,447원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 21,265,999원 | 20,483,211원 | 60,251,395원 | 0원 |
유찰이 진행되면 입찰가는 내려가지만 지분매각이라는 구조와 1997.04.22 선순위 전입자의 보증금 미상 문제는 자동으로 없어지지 않습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하늘초등학교 북동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone), 토지면적 839.0㎡, 공시지가 1,086,000원/㎡, 잡종지·연립 이용입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 단지. 성미연립마동은 12세대, 사용승인일은 1984.11.28이며 동일 면적 49.2㎡ 실거래가 확인됩니다.
⑦ 공부와 현황 차이 — 지하실 16.40㎡
등기사항전부증명서상 지하실 16.40㎡가 전유부분으로 되어 있으나, 집합건축물대장과 현황에서는 공용부분이고 실제로 창고 형태의 공용부분으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 이 차이가 별도 기재돼 있어, 지분매각 문제와 함께 현장·공부 대조가 필요한 부분입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 매각 대상이 이영희 지분 7분의 3이라는 점을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 박남수 보증금 확인. 1997.04.22 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 원본에서 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정하지 마세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수청구는 1회에 한함이라는 매각조건을 확인해야 합니다.
- 가격비교 주의. 최저가 대비 최근12개월 평균 비율 40.9%는 지분매각과 전체 단위세대 실거래가를 섞은 비교이므로 그대로 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 지하실 현황 확인. 등기상 전유부분 16.40㎡와 건축물대장·현황상 공용부분의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 임차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “40.9%”보다 지분과 임차인이 먼저다
현재 최저가는 43,400,000원, 최근 12개월 실거래 평균은 106,000,000원이고 표면상 비율은 40.9%입니다. 하지만 이 사건은 이영희 지분 7분의 3만 매각되므로 일반적인 전체 소유권 경매처럼 해석할 수 없습니다. 여기에 1997.04.22 전입한 박남수의 보증금과 확정일자가 미상이라 실질 인수액도 확정되지 않았습니다.
말소되는 후순위 권리만 보면 단순하지만, 실제 투자 난도는 낮지 않습니다. 지분 취득 구조, 공유자 우선매수청구, 선순위 전입자의 보증금, 지하실의 공부·현황 차이를 모두 확인한 뒤에야 43,400,000원이 정말 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 결론은 “가격은 낮아 보이지만 권리·소유구조 확인 전에는 할인으로 확정하지 말 것”입니다.
