30,380,000원
의정부지방법원 2025타경63081. 고양시 일산동구 중산동 25-117의 1층 105호입니다. 사건 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 현재 공유자는 이영희 7분의 3, 정봄뫼 7분의 2, 정한길 7분의 2이고, 이번 경매는 이영희의 지분에 대한 강제경매입니다. 매각물건명세서에도 “지분매각임. 공유자의 우선매수청구는 1회에 한함”이라고 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2001.09.12 설정된 주식회사국민은행 근저당권 24,000,000원입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류 3,463,889원과 주식회사국민은행 가압류 17,729,088원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기 뒤쪽이 아니라 그보다 앞선 박남수의 1997.04.22 전입입니다. 데이터상 대항력이 있고 보증금은 확인되지 않았으므로, 매수인이 부담할 금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 25-117 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 실거래 비교면적 | 49.2㎡ |
| 공유관계 | 이영희 7분의 3 · 정봄뫼 7분의 2 · 정한길 7분의 2 |
| 매각대상 | 지분매각 · 이영희 지분 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남태 / 35,541,629원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준인 국민은행 근저당보다 후순위인 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 박남수 1명은 1997.04.22 전입해 2001.09.12 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 낙찰가 외에 추가로 부담할 보증금이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박남수 | 1997.04.22 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 28.7%라는 숫자만 보면 안 된다
성미연립마동은 12세대이며 1984.11.28 준공됐습니다. 실거래 비교면적은 49.2㎡이고, 최근 12개월 확인 거래는 3건입니다. 평균은 106,000,000원, 최신 거래는 2025.11의 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 49.2㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2025.07 | 49.2㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 49.2㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.2㎡ | 3건 | 106,000,000원 |
현재 최저가는 30,380,000원으로 최근 12개월 평균의 28.7%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 30,380,000원을 실질취득비용으로 놓고 106,000,000원과 단순 비교하면 안 됩니다. 실질취득비용은 박남수의 보증금과 배당·인수 범위를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,463,889원 | 3,463,889원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 17,729,088원 | 1,969,271원 |
| 4. 경매개시결정 · 김남태 | 35,541,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 80,734,606원 중 예상 배당은 29,433,160원이며 미배당은 51,301,446원입니다. 다만 이 계산에는 박남수의 보증금과 임차인 최우선변제, 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다. 특히 보증금 미상 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 중산동 ‘하늘초등학교’ 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 시멘트기와지붕 지상 3층 건물 내 1층 105호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 평지의 부정형이고 연립 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,086,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 지하실 16.40㎡는 전유부분이나 집합건축물대장 및 현황에서는 공용부분이고, 실제로도 창고 형태의 공용부분으로 이용 중입니다.
- 거래 표본. 성미연립마동은 12세대, 1984.11.28 준공이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박남수 보증금 확인. 1997.04.22 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 확인하기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 명세서와 현황조사 교차확인. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 현황조사에는 대항력 임차인이 확인됩니다. 두 자료의 전제와 현재 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 지분매각 확인. 이영희 7분의 3 지분에 대한 경매이고 나머지 공유자 지분은 남습니다. 공유자의 우선매수청구는 1회 가능합니다.
- 지하실 공부 차이. 등기상 지하실 16.40㎡는 전유부분이나 건축물대장과 현황은 공용부분이므로 실제 이용·가치 산정에 반영해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균 106,000,000원과 최신 거래 118,000,000원을 참고하되, 최저가 30,380,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금과 지분”
감정가 62,000,000원이 2회 유찰돼 30,380,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 106,000,000원과 비교하면 숫자상으로는 28.7%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 박남수는 1997.04.22 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 미상이며, 이번 매각은 부동산 전체가 아니라 이영희 지분에 대한 경매입니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액을 알 수 없고, 따라서 실질취득비용도 산정할 수 없습니다. 여기에 공유관계와 우선매수 가능성, 지하실의 등기·현황 차이까지 있습니다. 후순위 등기권리 자체는 소멸 구조지만, 이 물건을 평가하는 순서는 “최저가 확인 → 입찰”이 아니라 “임차보증금 확인 → 지분구조 확인 → 실질취득비용 산정 → 시세 비교”여야 합니다.
