인천지방법원 2025타경1555. 인천광역시 남동구 서창동 704-3, 3층 305호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 정우이엔씨주식회사로, 2017.06.20 매매를 원인으로 2017.06.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 318,000,000원입니다. 이 사건의 핵심 말소기준은 2019.08.09 설정된 중소기업은행 근저당권 368,400,000원입니다.
말소기준 이후에는 주식회사성욱 근저당, 국세·건강보험·지방자치단체 압류, 다수 가압류와 근저당권 가처분 등이 이어집니다. 등기 데이터상 현재 남아 있는 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위가 앞설 수 있어 후순위 채권자의 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1555 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 704-3 3층305호 · 도로명 인천광역시 남동구 서창남순환로216번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 근린생활시설 · 매각물건명세서 비고상 현황 공실 |
| 소유자 | 정우이엔씨주식회사 (2017.06.20 매매 · 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 386,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유아이2209유동화전문 유한회사 / 2,824,639,311원 |
| 말소기준 | 2019.08.09 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 368,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2017.06.30 설정된 하나은행 근저당 384,000,000원은 2019.08.09 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사성욱 근저당 100,000,000원과 다수의 압류·가압류, 가처분, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 기재자 — 본건 305호와 호실 표기가 다르다
현황조사에는 4명이 기재되어 있으나 표기 호실은 각각 303·302·502·501호로, 본건인 305호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 네 사람을 곧바로 본건 305호의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 기록된 전입일은 모두 말소기준일인 2019.08.09 이후여서, 기재 내용상 대항력은 없습니다.
| 이름 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안창균 | 303 | 2022.05.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채수지 | 302 | 2022.04.29 | 미상 | 2025.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안유현 | 502 | 2022.04.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안규리 | 501 | 2021.12.24 | 20,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 386,400,000원으로 감정가 552,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 270,480,000원, 그 다음 회차는 189,336,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 경매 회차의 할인율일 뿐, 그 자체가 실제 시장가 대비 저평가를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 386,400,000원 | 380,190,400원 | 1,884,132,098원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 270,480,000원 | 265,893,280원 | 1,998,429,218원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 189,336,000원 | 185,885,296원 | 2,078,437,202원 | 0원 |
이 구조에서 낙찰가가 내려가면 매수인의 인수액이 늘어나는 것이 아니라 후순위 채권자의 미배당이 커집니다. 따라서 권리 인수 관점은 안정적이지만, 가격 메리트 판단은 근린시설의 실제 거래가·임대수익·공실 기간·305호의 독립 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,209,600원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 368,400,000원 | 368,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사성욱 | 100,000,000원 | 11,790,400원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 성광셀라인 | 133,369,573원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기계설비건설공제조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 1,047,843,164원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 206,030,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 명천배관 | 4,305,092원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 인천신용보증재단 | 32,162,269원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 29,087,912원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 새롬테크 | 43,124,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,264,322,498원 중 채권자 예상 배당은 380,190,400원, 미배당은 1,884,132,098원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (제공된 감정·토지 자료 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태도 근린생활시설입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 공실로 기재되어 있습니다.
- 호실 이용. 가벽 등으로 내부를 구분했고, 305호 일부와 306호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 공공주택지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 포함되고 대로3류와 접합니다.
- 공시지가. 3,528,000원/㎡, 토지면적은 1,522.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 305호 경계 확인. 305호 일부와 306호가 벽체 없이 일체 이용된 기록이 있으므로, 현장에서 305호의 독립 출입·벽체·전용 부분을 확인하세요.
- 점유자 호실 대조. 현황조사 기재자 4명의 호실은 303·302·502·501호입니다. 본건 305호와 실제 점유관계가 연결되는지 서류와 현장을 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자 배당관계 확인. 현재 경매 신청채권자는 더블유아이2209유동화전문 유한회사이고 등기에는 양도인 중소기업은행이 표시되어 있습니다. 배당 시나리오에서는 신청채권자 지급액이 0원으로 계산되어 있으므로 채권양도·배당명의를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 말 것. 70%라는 숫자는 감정가 대비 경매회차 비율입니다. 근린시설의 실제 거래가와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재되어 있으므로 매각대상 범위를 원본 매각목록과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 305호의 독립성과 가격”
등기 권리만 놓고 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2019.08.09 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 2,264,322,498원의 채권 중 상당액이 미배당된다는 사실은 곧바로 매수인의 채무 승계로 이어지지 않습니다.
문제는 권리보다 물건성과 가격입니다. 근린시설인 데다 현황은 공실이고, 305호 일부와 306호가 벽체 없이 일체로 이용되었다는 기록이 있습니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시장가보다 싸다고 평가할 자료도 충분하지 않습니다. 등기 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장에서는 호실 경계 확인이 최우선. 이 사건은 그 세 문장으로 정리됩니다.
