인천지방법원 2025타경1555. 인천광역시 남동구 서창동 704-3 3층305호에 관한 집합건물 근린시설 경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 정우이엔씨주식회사이고, 2017.06.30. 소유권이전 당시 거래가액은 318,000,000원입니다. 현재 감정가는 552,000,000원, 최저매각가는 270,480,000원으로 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 신청채권 청구액은 2,824,639,311원입니다.
권리의 중심은 2019.08.09. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 368,400,000원이며, 권리분석상 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후의 압류·가압류·가처분과 2025타경1555 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리 자체보다 근린시설의 환금성, 공실, 일괄매각, 305호와 306호의 일체 이용 및 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1555 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 704-3 3층305호 [도로명주소] 인천광역시 남동구 서창남순환로216번길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가서 이용상태는 근린생활시설, 매각물건명세서 비고에는 현황 공실 |
| 소유자 | 정우이엔씨주식회사 (2017.06.30. 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 270,480,000원 (현재 2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 더블유아이2209유동화전문 유한회사 / 2,824,639,311원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 집계 | 근저당 4건 · 압류 12건 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심 말소기준권리는 2019.08.09. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 368,400,000원입니다. 이후 등기된 압류·가압류·가처분 가운데 현재 경매에서 매각으로 소멸하도록 표시된 권리는 매수인에게 승계되지 않습니다. 2023.04.12. 및 2024.03.04.에도 임의경매개시결정이 있었으나 각각 2024.01.31. 및 2025.05.22. 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.08. 개시된 2025타경1555입니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 보증금 일부 미상
현황조사상 확인된 임차인은 4명이며 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되지 않았습니다. 전입신고는 모두 말소기준권리인 2019.08.09. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 표시됩니다. 다만 대상 305호의 임대관계는 감정평가서상 미상이고, 303·302호의 일부 보증금도 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 호실 | 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 303 | 안창균 | 2022.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 302 | 채수지 배당요구 2025.10.28 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 502 | 안유현 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 501 | 안규리 | 2021.12.24 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
303호·302호·502호의 보증금은 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사상 전입일은 모두 말소기준권리 이후이며, 대항력은 없음으로 표시됩니다. 501호 안규리의 보증금은 20,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,586,720원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 368,400,000원 | 265,893,280원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사성욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 성광셀라인 | 133,369,573원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 기계설비건설공제조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 1,047,843,164원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 206,030,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 명천배관 | 4,305,092원 | 0원 |
| 9. 갑구 21번 가압류 · 인천신용보증재단 | 32,162,269원 | 0원 |
| 10. 갑구 22번 가압류 · 신용보증기금 | 29,087,912원 | 0원 |
| 11. 갑구 23번 가압류 · 주식회사 새롬테크 | 43,124,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,264,322,498원, 예상 배당액은 265,893,280원, 미배당은 1,998,429,218원입니다. 신청채권 청구액은 별도로 2,824,639,311원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 배당표에는 미반영되어 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 270,480,000원 | 265,893,280원 | 1,998,429,218원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 189,336,000원 | 185,885,296원 | 2,078,437,202원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 132,535,199원 | 129,879,706원 | 2,134,442,792원 |
현재 회차는 감정가의 49%인 270,480,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 시나리오상 189,336,000원, 두 차례 더 유찰되면 132,535,199원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 금액들이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 하락은 동시에 채권자 미배당을 1,998,429,218원 → 2,078,437,202원 → 2,134,442,792원으로 확대시킵니다.
⑤ 근린시설·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가서 이용상태는 근린생활시설이고, 매각물건명세서 비고에는 현황 공실 상태로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이라고 기재되어 있으며, 가벽 등으로 내부를 구분했고 305호 일부와 306호는 벽체 구분 없이 일체로 이용중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2021.12.01입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,522.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방 형태이며 광대로 한면에 접합니다. 공시지가는 3,528,000원/㎡입니다.
- 용도지역 확인. 토지 자료에는 일반상업지역으로 표시되어 있으나, 감정평가서 토지이용계획 및 제한상태에는 제2종일반주거지역 등이 기재되어 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 입지 서술 확인. 감정평가서 주위환경 서술에는 인천광역시 미추홀구 주안동 및 인천주안남초등학교가 기재되어 있어, 본건 주소인 남동구 서창동과의 일치 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 실거래 자료가 없어 시장가격 비교가 완성되지 않은 상태입니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서에 일괄매각이라고 기재되어 있으므로 매각 대상의 범위와 305호 일부·306호 일체 이용관계를 원본으로 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가서에는 근린생활시설로 이용중이라고 되어 있지만 매각물건명세서 비고에는 현황 공실이라고 기재되어 있으므로 현재 점유·사용상태를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 4명의 임차인은 대항력 없음으로 표시되지만 303호·302호·502호의 보증금은 미상입니다.
- 세금·배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 기재되어 있습니다. 실제 배당표를 다시 확인하세요.
- 등기부 원본 대조. 2019.08.09. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 보되, 2023년 및 2024년의 선행 임의경매 취하 이력과 현재 2025타경1555의 연결관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시장가격 확인. 근린시설의 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 할인으로 해석하지 말고 실제 임대·매매 가능가격을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2019.08.09. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 주요 압류·가압류·가처분 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 270,480,000원, 감정가 대비 49%이지만 실거래 자료가 없어 이를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 오히려 2회 유찰, 근린시설 공실, 일괄매각, 305호 일부와 306호 일체 이용, 임대관계 미상, 그리고 감정평가서와 토지자료 사이의 소재지·용도지역 서술 차이는 반드시 확인해야 할 변수입니다. 권리는 합격, 가격과 물건 범위는 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
