인천지방법원 2025타경1555. 인천 미추홀구 주안동 1498-2·1498-10의 토지와 인하로 332-1 소재 건물에 관한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 7층, 사용승인일은 2021.12.01이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 151.3㎡, 제2종일반주거지역이고 동측으로 광대로와 접합니다.
권리의 출발점은 2021.12.20 중소기업은행의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·가처분·임차권·경매개시결정 등 다수 권리가 겹쳐 있습니다. 현재 배당계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원이지만, 갑구 3번 보전처분은 별도 확인이 필요한 항목으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1555 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1498-2, 1498-10 · 인천광역시 미추홀구 인하로 332-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 · 사용승인일 2021.12.01 |
| 토지 | 151.3㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 정우이엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,480,882,560원 / 1,736,617,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,824,639,311원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 복잡하게 누적
말소기준 이후에는 중소기업은행의 추가 근저당, 주식회사성욱·삼도스틸주식회사의 근저당, 신용보증기금 관련 가처분, 다수 가압류 및 압류, 장유진·채수지의 주택임차권 등이 이어집니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.08 더블유아이2209유동화전문 유한회사를 채권자로 하여 등기되어 있고, 양도인은 중소기업은행으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 6명, 모두 대항력 없음
실제 확인되는 임차·점유자는 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 6명 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 안창균·안유현의 보증금은 확인이 필요하고, 김선근 역시 보증금 관련 확인이 필요합니다.
| 성명 / 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안창균 · 303 | 미상 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안유현 · 502 | 미상 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안규리 · 501 | 20,000,000원 | 2021.12.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장유진 · 4층 147.83㎡ 중 일부 | 5,000,000원 | 2022.04.08 | 2022.04.08 | 2023.05.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 채수지 · 3층 147.83㎡ 중 일부 | 20,000,000원 | 2022.04.29 | 2022.04.29 | 2026.05.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선근 · 주거 | 0원 기재 · 확인 필요 | 2025.11.04 | 2022.04.21 | 2025.11.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,736,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,766,170원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 636,850,830원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사성욱 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 삼도스틸주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 기계설비건설공제조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 1,047,843,164원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 명천배관 | 4,305,092원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 인천신용보증재단 | 32,162,269원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 29,087,912원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 새롬테크 | 43,124,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 4,636,522,925원 중 1,716,850,830원이 배당되고, 미배당액은 2,919,672,095원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,736,617,000원 | 1,716,850,830원 | 2,919,672,095원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,215,631,900원 | 1,201,075,581원 | 3,435,447,344원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 850,942,330원 | 840,032,907원 | 3,796,490,018원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 “가격이 싸다”는 의미가 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 1,736,617,000원이 시장가 대비 유리한지는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천주안남초등학교 남측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중이고 토지는 근린생활시설 건부지입니다.
- 도로. 동측으로 광대로와 접하며 토지 도로접면은 광대세각입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,208,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보전처분 원본 대조. 갑구 3번 보전처분의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 6명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부, 호실별 사용상태와 명도 상대방을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 안창균·안유현과 김선근의 보증금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 장유진 5,000,000원, 채수지 20,000,000원의 임차권등기와 배당요구 내역을 원본 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 주안동 1498-2·1498-10 토지와 건물의 일괄매각 범위를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 주변 근린시설·토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 확인된 6명도 모두 대항력이 없습니다. 그러나 등기에는 다수 채권과 가처분, 보전처분이 중첩돼 있고 일부 보증금 확인도 남아 있습니다. 특히 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 2,480,882,560원에서 1회 유찰되어 최저가가 1,736,617,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 결론은 인수금액은 0원이지만, 권리 원본·점유관계·가격 검증까지 끝내야 하는 확인형 물건입니다.
