제주지방법원 2025타경6884. 서귀포시 토평동 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 기호(2)는 창고로 이용 중입니다. 감정가 1,469,530,800원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 720,070,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 이 사건은 유찰 횟수보다 임차인 인수 범위 확인이 먼저입니다. 말소기준은 2015.11.06. 제민신용협동조합 근저당권 299,000,000원이고, 그보다 앞서 전입한 김은철·김용희의 점유관계가 확인됩니다.
특히 김용희는 1991.10.18. 전입, 보증금 20,000,000원으로 대항력이 있고 우선변제권은 확인되지 않아, 예상배당표에서 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 김은철은 2006.01.23. 전입으로 역시 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가에 20,000,000원만 더한 740,070,000원을 최종 취득가로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6884 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1040-2 |
| 등기 건물 소재 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1041 · 제주특별자치도 서귀포시 검은여로 207 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 기호(2) 창고 |
| 토지 | 1,372.0㎡ · 지목 전 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오순찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,469,530,800원 / 720,070,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,443,063,416원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 과수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 말소기준은 2015.11.06. 제민신용협동조합 근저당권 299,000,000원입니다. 이후 설정된 제민신용협동조합의 근저당권 109,000,000원·260,000,000원·248,000,000원·300,000,000원과 애월신용협동조합 근저당권 444,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인의 대항력은 별도 문제입니다. 말소기준보다 앞선 전입 임차인이 있어 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 인수 위험이 없어지는 사건은 아닙니다.
② 임차인 — 최소 20,000,000원 인수, 추가 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 제시외 건물 전부 | 1991.10.18 | 20,000,000원 | 25,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 20,000,000원 인수 |
| 김은철 | 제시외 건물(ㄴ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅍ) | 2006.01.23 | 미상 | 100,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 가능성 |
| 칠성감귤생산유통 협동조합 | 제시외 건물(ㄴ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅍ) | 2022.04.27 | 5,000,000원 | 625,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 720,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,600,700원 |
| 인수 · 김용희 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 · 제민신용협동조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 3. 을구 5번 · 제민신용협동조합 | 109,000,000원 | 109,000,000원 |
| 4. 을구 6번 · 제민신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 5. 을구 7번 · 제민신용협동조합 | 248,000,000원 | 42,469,300원 |
| 6. 을구 8번 · 제민신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 · 애월신용협동조합 | 444,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,660,000,000원 중 710,469,300원이 배당되고 949,530,700원이 미배당으로 남는 계산입니다. 김용희 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 구조 — 싸지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 720,070,000원 | 710,469,300원 | 949,530,700원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 576,056,000원 | 567,895,440원 | 1,092,104,560원 | 20,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 460,844,800원 | 453,836,352원 | 1,206,163,648원 | 20,000,000원 |
김용희의 확인된 인수액 20,000,000원은 회차가 내려가도 그대로 남습니다. 게다가 김은철의 보증금이 확인되지 않은 상태라, 단순히 “감정가의 49%”라는 할인율만 보고 실질 취득비용이 충분히 낮다고 판단할 수 없습니다. 현재 자료에는 실거래 시세가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 토평초등학교 남서측 근거리 및 인근, 동홍초등학교 북동측 인근에 위치하며 농경지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1,3,6,7)는 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 기호(4,5)는 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(2)는 창고로 이용 중이며 잡석조 스레트지붕 단층, 사용승인일은 1979.08.27입니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 지하수자원특별관리구역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부는 상대보호구역 또는 중로2류 접합 조건이 있습니다.
- 공부 차이. 기호(7)는 공부상 지목이 전이나 실제로는 과수원으로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 기호(1,3~7)은 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단되며 해당 관청 확인이 필요합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 과수목도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김은철 보증금 확인. 2006.01.23. 전입으로 말소기준보다 빠르며 보증금이 미상입니다. 최종 인수액을 결정하는 가장 중요한 변수입니다.
- 김용희 인수액 반영. 보증금 20,000,000원은 예상배당상 전액 매수인 인수입니다. 최저가와 별도 비용으로 보아야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 확인 가능한 최소 실질취득가는 740,070,000원이며, 김은철 보증금이 인수 대상이면 그만큼 추가됩니다.
- 시세 별도 확인. 제공된 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명. 기호(1,3~7)의 농지취득자격증명 필요 여부를 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 점유. 임차인 세 명 모두 제시외 건물 전부 또는 일부와 연결돼 있어 실제 점유 범위와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 원문 대조. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재와 선순위 전입 임차인 자료를 함께 확인해 실제 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건은 감정가 1,469,530,800원에서 720,070,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 다회유찰 = 저가매수로 바로 연결하기 어렵습니다. 김용희 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있고, 김은철은 더 오래된 전입과 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다. 실거래 시세도 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 확인할 자료가 없습니다.
여기에 창고·농지 성격, 농지취득자격증명 확인 필요, 제시외 건물 점유가 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 입찰 판단의 순서는 할인율이 아니라 김은철 보증금 확인 → 최종 인수액 산정 → 농지취득자격증명 확인 → 시세 확인이 맞습니다.
