제주지방법원 2025타경6884. 대표 소재지는 서귀포시 토평동 1040-2이고, 등기 건물은 토평동 1041 [도로명주소 검은여로 207]로 표시됩니다. 감정평가에서는 기호(1~7)를 다루고 있으며 기호(2)는 1979.08.27 사용승인된 잡석조 스레트지붕 단층 창고로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 과수목도 포함됩니다. 소유자는 오순찬입니다.
등기만 보면 기준점은 분명합니다. 계산된 말소기준권리는 2015.11.06. 을구 4번 제민신용협동조합 근저당권 299,000,000원입니다. 이후 설정된 제민신협 근저당 109,000,000원·260,000,000원·248,000,000원·300,000,000원, 애월신협 근저당 444,000,000원과 2025.01.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 전입 점유자에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6884 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1040-2 |
| 등기 건물 표시 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1041 · 검은여로 207 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 창고 이용 |
| 소유자 | 오순찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,469,530,800원 / 1,028,672,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 제민신용협동조합 / 1,443,063,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 과수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 선순위 점유가 변수
말소기준권리는 2015.11.06. 제민신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 다만 임차관계에는 별도의 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 20,000,000원+ 인수 리스크
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 제시외 건물 전부 | 1991.10.18 | 20,000,000원 | 25,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 가정 |
| 김은철 | 제시외 건물(ㄴ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅍ) | 2006.01.23 | 미상 | 100,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 위험 |
| 칠성감귤생산유통 협동조합 | 제시외 건물(ㄴ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅍ) | 2022.04.27 | 5,000,000원 | 625,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 칠성감귤생산유통 협동조합은 2022.04.27 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 김용희는 1991.10.18 전입, 보증금 20,000,000원으로 배당 시나리오에서 전액 매수인 인수로 처리됐습니다.
김은철은 2006.01.23 전입으로 기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 “대항력 有”라고 처리하기보다는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 현재 계산된 20,000,000원 인수액만 보고 총 취득비용을 확정하면 안 되는 이유입니다.
③ 가격·배당 구조 — 감정가 70%보다 미배당·인수위험을 먼저 본다
현재 최저매각가는 1,028,672,000원으로 감정가 1,469,530,800원의 70% 회차입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 김용희 보증금 20,000,000원 인수 가정과 김은철의 미상 보증금, 농지취득자격증명 절차가 함께 존재하므로 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 1,028,672,000원 | 1,015,985,280원 | 644,014,720원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 822,937,600원 | 812,308,224원 | 847,691,776원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 45% | 658,350,080원 | 649,366,579원 | 1,010,633,421원 | 20,000,000원 |
예상배당표 (매각가 1,028,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,686,720원 |
| 인수 · 김용희 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 제민신용협동조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 제민신용협동조합 | 109,000,000원 | 109,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 제민신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 제민신용협동조합 | 248,000,000원 | 248,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 제민신용협동조합 | 300,000,000원 | 99,985,280원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 애월신용협동조합 | 444,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,660,000,000원 중 채권자 배당은 1,015,985,280원, 미배당은 644,014,720원입니다. 김용희 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호(1~3)는 토평초등학교 남서측 근거리, 기호(4,5)는 그 인근, 기호(6,7)는 동홍초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 농경지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호(1,3,6,7)는 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다. 기호(4,5)는 인근까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호(2)는 잡석조 스레트지붕 단층 창고로 이용 중이며, 사용승인일은 1979.08.27입니다. 별도 설비는 없습니다.
- 토지. 확인되는 토지 항목은 면적 1,372㎡, 지목 전, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 219,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 지하수자원특별관리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 기호(4,5)는 토평초등학교 상대보호구역, 기호(6)는 중로2류 접합 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 기호(7)는 공부상 지목이 전이나 실제로는 과수원으로 이용 중입니다.
- 농지 절차. 기호(1,3~7)는 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단되며, 해당 관청의 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김용희 보증금. 배당 시나리오에서는 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 입찰가와 별도로 실질취득비용에 포함해 판단해야 합니다.
- 김은철 임대차. 2006.01.23 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 보증금과 계약관계가 확인되기 전에는 인수총액을 확정하지 마세요.
- 명세서 문구 재대조. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 선순위 전입 점유관계, 김용희 20,000,000원 인수 시나리오가 함께 존재하므로 세 자료의 관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 감정평가에서 기호(1,3~7)에 대해 필요 가능성을 명시하고 있으므로 해당 관청 확인이 입찰 전 핵심 절차입니다.
- 일괄매각 범위. 과수목이 매각에 포함되며, 임차인 점유 부분도 제시외 건물과 연관돼 있으므로 현황과 매각 범위를 맞춰 확인해야 합니다.
- 유찰률 착시. 2회 유찰·감정가 70%만으로 싸다고 판단하지 말고, 최소 20,000,000원 인수와 보증금 미상 위험을 더한 실질취득 관점으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 미상 인수액이 먼저다”
이 사건은 등기상 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2015.11.06. 제민신협 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 경매개시결정은 소멸하고 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 문제는 임차인과 농지 절차입니다.
김용희는 1991년 전입, 보증금 20,000,000원으로 현재 배당 계산에서 매수인 인수 대상입니다. 이에 따라 최저가 1,028,672,000원에서 출발해도 실질취득은 우선 1,048,672,000원이 됩니다. 더 중요한 것은 김은철입니다. 2006년 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수금액을 현재 확정할 수 없습니다.
기호(1,3~7)에 대한 농지취득자격증명 확인, 일괄매각·과수목 포함 범위까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 감정가의 70%”라는 숫자보다 선순위 점유관계와 농지 취득요건을 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 가점을 줄 근거보다 권리·절차 확인 필요성이 더 큽니다.
