청주지방법원 2025타경51573. 괴산군 불정면 탑촌리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 여러 목록은 탑촌마을·말림안제·창산저수지 인근에 나뉘어 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 김완수 단독소유입니다. 권리분석의 기준점은 2005.04.19. 설정된 충주축산업협동조합의 채권최고액 42,000,000원 근저당입니다.
근저당 뒤에 설정된 권순수의 456,000,000원 가압류와 2025.07.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 현황조사에는 임창규가 목록 6번·7번 전체를 전(인삼밭)으로 사용하는 것으로 조사됐지만 보증금과 관련 날짜가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 여기에 목록 5 지상 창고가 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 조건이 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51573 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 불정면 탑촌리 366-2 · 탑촌로모촌2길 22-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김완수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,607,200원 / 143,925,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 491,230,684원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 등기 발행일 | 2026.08.12 · 청주지방법원 괴산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2005.04.19. 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.19. 전은배의 100,000,000원 가압류는 2025.07.17. 해제로 이미 말소됐고, 전은배가 진행했던 2025.04.23. 강제경매도 취하되어 2025.07.21. 등기가 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권순수의 456,000,000원 가압류 및 이를 본압류로 이행한 2025.07.29. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 임창규, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창규 | 6번, 7번 목록 전체 | 전(인삼밭) | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 관련 날짜가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서 및 점유관계 확인이 필요합니다. 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 이 계산값과 점유관계의 법적 확정은 별개의 문제입니다.
③ 매각조건 — 이 사건의 핵심 특수조건
- 일괄매각. 여러 목록을 하나로 묶어 매각합니다.
- 제시외 물건 포함. 정원석, 관정, 수목은 매각에 포함됩니다.
- 목록 1. 공부상 대이나 현황 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 목록 5. 지상 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 목록 5 지상 매각제외 창고와 관련해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 205,607,200원, 현재 최저매각가는 143,925,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 본 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 “30% 할인됐으니 싸다”는 판단은 금물입니다.
특히 이 사건은 단독주택 이용 건물과 복수 토지가 묶인 일괄매각이고, 일부 목록은 현황과 공부가 다르며 매각제외 창고 및 법정지상권 불명확성, 농경지 점유관계까지 함께 존재합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 사용 가능 범위와 처분성을 먼저 확정해야 가격의 의미가 생깁니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 143,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,814,950원 |
| 1. 근저당 · 충주축산업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 권순수 | 456,000,000원 | 99,110,050원 |
| 3. 갑구 7번 · 권순수 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 498,000,000원, 배당 계산상 채권자 배당액은 141,110,050원이며 미배당은 356,889,950원입니다. 갑구 7번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 탑촌마을·말림안제·창산저수지 인근에 위치하며 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 조적조 스라브지붕 단층 건물, 난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 목록 1·5. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 목록 6·7. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 그 밖의 토지. 농림지역·보전관리지역·생산관리지역·농업보호구역·산지 관련 제한 등이 목록별로 혼재합니다.
- 확인 토지 항목. 지목 대, 380.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 42,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 목록 1은 공부상 대이나 일부 도로, 목록 3은 공부상 임야이나 일부 대지·도로로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록 5 창고. 매각에서 제외되는 창고의 소유·사용관계와 법정지상권 성립 가능성을 우선 확인하세요.
- 목록 6·7 점유. 임창규의 전(인삼밭) 점유에 관한 계약관계와 보증금 여부를 확인해 대항력·인수 여부를 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 정원석·관정·수목은 포함되고 창고는 제외되므로 매각대상 경계를 현장에서 대조하세요.
- 도로 이용. 목록 1 일부가 현황 도로라는 점을 실제 이용·경계와 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 143,925,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교 없이 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 토지 규제. 목록별 용도지역·성장관리계획구역·농업보호·산지·가축사육 제한이 서로 달라 개별 이용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2005년 충주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권순수의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 종합 판단은 그보다 보수적으로 해야 합니다. 목록 6·7에는 임창규의 점유가 확인되지만 보증금·관련 날짜가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 목록 5의 창고는 매각에서 제외되면서 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여러 종류의 토지가 일괄매각되고 일부는 공부와 현황도 다릅니다. 감정가에서 30% 내려왔다는 숫자보다 점유·창고·토지 이용관계를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다. 권리는 정리되지만, 사용성과 환금성에는 확인할 조건이 적지 않은 C등급 검토형 물건입니다.
