수원지방법원 2025타경53223. 시흥은계호반써밋플레이스 1306동 4층 409호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용중입니다. 전용면적 비교 대상은 35.06㎡이며, 등기상 현재 소유자는 김성식입니다. 김성식은 2022.02.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 160,000,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 107,400,000원이 말소기준권리입니다.

그 뒤 설정·등기된 압류, 이춘기 근저당권, 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 현장 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 핵심은 2022.02.04 우리은행 근저당권 107,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 시흥시 압류, 이춘기 근저당권 100,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정 및 2026.05.12 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 수협은행 근저당권과 대원푸드·두산에프에스농업회사법인의 근저당권, 삼성카드 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.1%

같은 시흥은계호반써밋플레이스에서 전용 35.06㎡로 매칭된 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 146,750,000원, 최신 거래는 2026.07의 155,000,000원입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.1%로 집계돼 있습니다.

실거래 범위는 130,000,000원~155,000,000원이고, 감정가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 146,750,000원보다 높습니다. 반면 1회 유찰 뒤의 현재 최저가 104,300,000원은 실거래 최저 130,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가보다 현재 최저가가 실제 최근 거래대와 얼마나 떨어져 있는지를 중심으로 보는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권 총액 207,400,000원 중 102,039,800원이 배당되고, 미배당액은 105,360,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 회차별 배당 압박

유찰이 이어질수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 신청채권자 이춘기의 청구금액은 54,008,840원이며, 현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 예상배당은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 아파트로 전제해 판단하면 안 됩니다.
• 입지. 은빛초등학교 북서측 인근으로 주위에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 35미터, 서측·남측·북측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 기재돼 있습니다.
• 환금성 참고. 시흥은계호반써밋플레이스는 816세대이며, 전용 35.06㎡ 최근 12개월 거래는 12건으로 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물이며 사용승인일은 2019.05.08입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입·사업자 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당표보다 앞서 차감될 수 있으므로 세액과 법정기일을 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용중이라는 점을 기준으로 취득·사용·환금성을 검토해야 합니다.
• 실거래 기준. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균 146,750,000원의 71.1%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래 155,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 후순위 채권. 현재 회차에서 채권자 미배당액이 105,360,200원이나, 시뮬레이션상 그 미배당이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래대보다 낮다

이 사건의 말소기준은 2022.02.04 우리은행 근저당권 107,400,000원입니다. 이후의 압류와 이춘기 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰 뒤 104,300,000원으로 내려와 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 146,750,000원의 71.1%에 위치합니다.

다만 이 물건은 아파트로 단정할 대상이 아니라 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용중인 물건입니다. 또한 감정평가상 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 및 당해세 변수가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원이고 가격 위치도 유리하지만, 실제 점유와 세금 확인을 마친 뒤 판단할 물건”으로 정리됩니다.