수원지방법원 2025타경53223. 시흥 은행동 시흥은계호반써밋플레이스 1306동 10층1013호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현 소유자는 김성식이며 2021.12.24. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 108,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 시흥시 압류, 이춘기 근저당, 두 건의 임의경매개시결정과 추가 압류가 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이므로, ‘임차인 신고 내역 없음’을 곧바로 ‘점유자 없음’으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53223 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 644 시흥은계호반써밋플레이스 1306동 10층1013호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 대상면적 | 35.0575㎡ |
| 소유자 | 김성식 · 2021.12.24. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 54,008,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2019.09.11. 국민은행 근저당 103,200,000원은 2021.12.24. 이미 말소됐습니다. 현 소유자 김성식의 소유권이전과 같은 날 설정된 우리은행 근저당 108,000,000원이 현재 말소기준입니다. 이후 시흥시 압류와 이춘기 근저당 100,000,000원, 경매개시결정 및 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 73%
동일 단지의 대상면적 35.0575㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건 평균은 146,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 155,000,000원이고, 표본 최저는 130,000,000원, 최고는 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가 107,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%로, 제공된 실거래 범위보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.06㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 35.06㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 35.06㎡ | 16 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 35.06㎡ | 24 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 35.06㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 35.06㎡ | 18 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 35.06㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 35.06㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 35.06㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 35.06㎡ | 8 | 141,000,000원 |
| 2025.11 | 35.06㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 35.06㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 108,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 근저당 · 이춘기 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 208,000,000원 중 예상배당은 104,800,600원, 미배당은 103,199,400원입니다. 이 미배당은 배당 부족분이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 103,199,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 134,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 156,865,622원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격 하락에 따른 채권자의 배당 부족을 매수인이 대신 부담하는 구조로 제시되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 은빛초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.05.08.이고, 철근콘크리트구조 24층 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,847,000원/㎡입니다.
- 거래. 동일면적 최근 12건의 거래가는 130,000,000원~155,000,000원, 평균 146,750,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 시흥시 압류 관련 세금이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 표시되므로 공부상 용도와 실제 사용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 회차 가격. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.0%이므로 실거래 표본과 비교한 가격 위치는 유리합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 채권 미배당 103,199,400원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력, 확인할 것은 점유와 세금
이 사건은 가격과 권리의 방향이 비교적 명확합니다. 현재 최저가 107,100,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 146,750,000원의 73.0%이고, 최신 거래 155,000,000원보다도 낮습니다. 말소기준권리 이후 등기상 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계 미상과 시흥시 압류에 따른 당해세 가능성은 현장·공부 확인 없이는 넘길 수 없는 부분입니다. 결론은 가격 메리트는 있으나, 점유와 세금 확인을 조건으로 접근할 물건입니다.
