대구지방법원 2025타경32248. 대구 달성군 유가읍 가태리 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 농사용 창고로 이용 중이며 평가시점에는 공실 상태입니다. 현 소유자는 김외학이고, 2023년 3월 8일 논공농업협동조합이 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 임의경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 등기상 부담은 없습니다. 임차인 이맹숙은 2025년 4월 1일 전입했지만 말소기준일인 2023년 3월 8일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 임차관계의 구체적인 금액 구조는 별도 확인이 필요합니다. 이 건의 더 큰 실무 포인트는 권리보다 농지취득자격증명과 토지의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32248 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 가태리 231 |
| 등기 부동산 | 대구광역시 달성군 유가읍 가태리 232, 231-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농사용 창고 · 평가시점 공실 |
| 소유자 | 김외학 |
| 감정가 / 최저가 | 500,977,500원 / 500,977,500원 (신건) |
| 청구액 | 425,488,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 726㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전 · 평지 · 부정형 · 맹지 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 87,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2023년 1월 12일 김외학에게 이전됐고, 그 뒤 2023년 3월 8일 논공농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025년 12월 24일 임의경매개시결정, 2025년 12월 29일 대구신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2026년 1월 13일 국의 압류, 2026년 3월 13일 경북 신용보증재단 가압류 8,500,000원은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이맹숙 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이맹숙의 전입일 2025년 4월 1일은 말소기준권리 설정일 2023년 3월 8일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다. 다만 보증금 자체가 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로, 입찰 전 임차관계의 금액과 점유현황을 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,977,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,409,775원 |
| 2. 근저당 · 논공농업협동조합 | 504,000,000원 | 493,567,725원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 562,500,000원 중 예상배당은 493,567,725원, 미배당은 68,932,275원입니다. 신청채권자 청구액은 425,488,437원이며 현재 회차 시나리오에서는 충족으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 농지·제시외 건물 — 이번 입찰의 핵심 조건
매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가명령상 목록2·3 지상에 제시된 건물 중 목조 기와지붕 단층 농가주택 25.2㎡와 돌담 세멘기와지붕 단층 부속사 11.5㎡는 평가시점에 이미 멸실되어 감정평가에서 제외됐습니다.
감정평가상 현존 건물은 철파이프조 판넬지붕 단층 구조이며, 외벽·내벽은 판넬잇기, 바닥은 콘크리트 마감, 개방형 창고이고 급배수설비가 구비돼 있습니다. 이용상태는 농사용 창고, 평가시점에는 공실입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 유가읍 가태리 소재 남통지 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·저수지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 마을진입도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 답, 토지이용상황은 전, 면적 726㎡이며 평지·부정형이고 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지가 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 가격 판단 — 시세자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 500,977,500원, 현재 최저매각가도 같은 500,977,500원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 이 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 주어진 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 500,977,500원 | 493,567,725원 | 68,932,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 400,782,000원 | 394,374,180원 | 168,125,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 320,625,600원 | 315,336,842원 | 247,163,158원 | 0원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전에 발급 가능 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 이맹숙은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 일괄매각이고, 목록2·3 지상의 농가주택 25.2㎡와 부속사 11.5㎡는 평가시점에 멸실돼 감정평가에서 제외됐습니다.
- 접근·도로. 현황상 차량 접근 가능하다고 평가됐으나 토지 자료의 도로접면은 맹지입니다. 실제 진입로와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 500,977,500원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 요건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 환금성이 중요하다
이 사건의 등기 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2023년 3월 8일 논공농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시·가압류·압류는 소멸하며, 임차인 이맹숙도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 실제 난점은 다른 곳에 있습니다. 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 입찰 조건이 있고, 토지는 지목 답·이용상황 전·도로접면 맹지입니다. 건물도 농사용 창고이며 평가시점 공실입니다. 더구나 실거래 자료가 없어 현재 최저가 500,977,500원의 시장가격 적정성도 확인할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 농지 취득요건·접근성·환금성과 가격 검증을 끝내기 전에는 신건 응찰을 서두르기 어려운 물건입니다.
