대구지방법원 2025타경32248. 대구광역시 달성군 유가읍 가태리 231-1 일원의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 농사용 창고이며 평가시점에는 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김외학으로 2023.01.12 소유권을 이전받았고, 같은 해 2023.03.08 논공농업협동조합이 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2025.12.24 임의경매개시결정, 2025.12.29 대구신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2026.01.13 국 압류, 2026.03.13 경북 신용보증재단 가압류 8,500,000원이 이어졌으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32248 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 가태리 231-1 |
| 등기부 부동산 | 대구광역시 달성군 유가읍 가태리 232, 231-1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 농사용 창고로 이용중 · 평가시점 공실상태 |
| 건물 구조 | 철파이프조 판넬지붕 단층 · 외벽·내벽 판넬잇기 · 바닥 콘크리트 마감 · 개방형 창고 |
| 소유자 | 김외학 · 2023.01.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 299,875,500원 / 299,875,500원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.03.08 논공농업협동조합 근저당 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 425,488,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2023.03.08 논공농업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정과 대구신용보증재단·경북 신용보증재단의 가압류, 국의 압류는 모두 그보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·가처분·압류 중 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준 뒤
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이맹숙 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이맹숙의 전입신고일은 2025.04.01로 말소기준권리인 2023.03.08 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 조사된 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 299,875,500원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 299,875,500원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 권리가 정리된다는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 299,875,500원 | 294,877,243원 | 267,622,757원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 239,900,400원 | 235,741,794원 | 326,758,206원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 191,920,320원 | 188,433,436원 | 374,066,564원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,875,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,998,257원 |
| 2. 근저당 · 논공농업협동조합 | 504,000,000원 | 294,877,243원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 562,500,000원 가운데 채권자 예상배당은 294,877,243원, 미배당은 267,622,757원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남통지 남동측 인근으로 단독주택·농경지·저수지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을진입도로가 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물 이용. 농사용 창고로 이용 중이며 평가시점 현재 공실상태입니다. 철파이프조 판넬지붕 단층으로 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제공된 토지 자료는 지목 대, 면적 61.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 180,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되며 일부 토지에는 농지법 제8조가 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.03.08 논공농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 이맹숙의 전입일 2025.04.01은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 299,875,500원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 현황 확인. 사건 용도는 단독주택 + 토지이나 감정평가 이용상태는 농사용 창고·공실입니다. 실제 이용·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물의 실제 존부와 멸실된 구조물의 현황을 매각목록·감정평가서와 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.03.08 논공농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이맹숙도 2025.04.01 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격까지 좋다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 감정상 이용상태는 농사용 창고·공실이며 자연녹지지역·자연취락지구의 토지가 결합된 물건입니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 실제 이용가치는 반드시 별도 검증”입니다.
