대구지방법원 2026타경3140. 대구 달서구 월성동 ‘월성청구코아’ 상가동 2층 218호의 강제경매입니다. 감정가 16,700,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,728,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 상가의 비교 가능한 실거래나 임대료가 확인되지 않아 이 가격을 시세상 할인으로 해석할 근거는 부족합니다.
이 물건의 핵심은 가격만이 아닙니다. 감정평가서상 218호는 217호·219호·220호·238호 및 복도 일부와 함께 하나의 공간으로 구획하여 근린생활시설로 이용하다가 현재 공실인 상태입니다. 등기상 인수권리가 없다는 점과 실제로 218호를 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 권리 소멸 여부와 실제 사용 가능성을 나누어 검토해야 하는 상가 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 2층 218호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 판매시설 및 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사청구 (단독소유) |
| 건물 정보 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 5층 판매시설 및 근린생활시설 · 사용승인일 1992.12.23 |
| 감정가 / 최저가 | 16,700,000원 / 5,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 등기 요약 | 근저당권 없음 · 가압류·압류 등 다수의 권리 이력 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 과거 공매 이력은 확인
말소기준권리는 2010.04.27 접수된 월성청구시장상인회 명의의 가압류이며, 청구금액은 22,886,060원입니다. 그 이후 등기된 대한주택보증 주식회사의 가압류 5,000,000,000원, 서울보증보험 주식회사의 가압류 11,550,000원, 파산자 주식회사 제일이저축은행 관련 가압류 10,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 2026.01.30 접수된 강제경매개시결정도 이번 매각 절차와 관련된 권리입니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 5,728,000원으로 감정가 16,700,000원의 약 34.3%입니다. 이는 유찰에 따라 법원 최저매각가가 낮아졌다는 의미이지, 실제 시장가보다 65.7% 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래와 임대료 자료가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당 합계 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 5,728,000원 | 5,224,896원 | 5,239,211,164원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 4,009,599원 | 3,537,426원 | 5,240,898,634원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 2,806,719원 | 2,356,198원 | 5,242,079,862원 |
회차별 금액은 제공된 시나리오의 가정값입니다. 실제 매각가, 집행비용, 세금 관련 우선배당 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (매각가의 약 8.8% 추정) | - | 503,104원 |
| 가압류 · 월성청구시장상인회 | 22,886,060원 | 5,224,896원 |
| 가압류 · 대한주택보증 주식회사 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,550,000원 | 0원 |
| 가압류 · 파산자 주식회사 제일이저축은행 관련 | 10,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 가정하면 집행비용 503,104원을 차감한 5,224,896원이 말소기준 가압류 채권자에게 배당됩니다. 이 배당액은 해당 채권의 청구금액 22,886,060원에 미달합니다. 이후 채권자와 신청채권자에게 돌아가는 배당은 이 가정에서 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 소재 월성청구코아로, 달서구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서와 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 폭 40m의 인도가 있는 8차로 아스팔트포장도로에 접합니다. 감정평가서상 간선도로와 대중교통 등 일반교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 218호는 217호·219호·220호·238호 및 복도 일부와 함께 하나의 공간으로 구획하여 근린생활시설로 이용하다 현재 공실입니다. 개별 호실의 독립적인 이용 가능성과 출입·구획 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 5층 판매시설 및 근린생활시설로, 사용승인일은 1992.12.23입니다. 승강기, 공동화장실, 화재탐지 및 소방설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 광로3류(폭 40m~50m) 접합 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지정보상 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 공부·현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 여러 호실과 복도 일부를 통합해 사용했던 현황은 실제 경계·출입·분리 가능성 측면에서 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래·임대료 자료가 확인되지 않습니다. 근린시설의 공실 상태와 통합사용 이력을 고려하면, 독립 사용 가능성 및 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 218호의 독립 사용 가능성. 217호·219호·220호·238호 및 복도 일부와 함께 이용했던 구획의 경계, 출입구, 현재 구조와 개별 호실로의 분리 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 분리·복구비용. 통합사용 상태에서 218호를 독립적으로 사용하거나 임대하려면 별도 공사나 구획 복구가 필요한지 확인하고, 필요한 비용을 입찰 한도에 반영하세요. 실제 공사 필요 여부와 비용은 현재 상태를 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.
- 점유·임대차. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 공실 여부, 실제 점유자, 임대차계약 및 열쇠·출입 가능 여부를 확인하세요.
- 공매공고 부기등기. 2014.02.04 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 관련 공매의 진행·종결 상태와 이번 경매와의 관계를 확인하세요.
- 세금 관련 권리. 국세·지방세 압류 3건에 관한 사항과 당해세 해당 여부, 교부청구 및 배당 우선순위를 원본 서류에서 확인하세요. 실제 배당은 추정표와 달라질 수 있습니다.
- 입찰가 산정. 최저가 5,728,000원은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 폭은 확인되지 않습니다. 독립 사용 가능성, 예상 공사비와 임대 가능성을 검토한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 공매 기록을 대조하세요. 특히 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 실제 점유·이용 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 사용·환금성 확보”
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리가 없고, 제시된 배당 가정에서도 매수인 인수액이 0원이라는 점이 긍정적입니다. 하지만 3회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래·임대료 자료가 확인되지 않으며, 218호는 여러 호실과 복도 일부를 통합해 사용하다 현재 공실인 상태입니다. 과거 공매공고 부기등기와 세금 관련 사항도 확인해야 합니다.
권리상 인수 부담은 낮게 평가되지만, 실사용·임대 가능성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 독립적인 호실 이용 가능성, 현황 분리·복구비용, 실제 임대차와 공매 이력부터 확인하는 것이 우선입니다.
