대구지방법원 2026타경3140. 대구 달서구 월성동 월성청구코아 상가동 2층 227호입니다. 감정가는 15,600,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 10,920,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 주식회사청구이고, 등기부상 근저당권은 없습니다. 대신 2010년 이후 가압류·압류가 길게 누적된 구조로, 2010.04.27. 월성청구시장상인회 가압류 22,886,060원이 말소기준입니다.
말소기준 이후의 대한주택보증 주식회사 가압류 5,000,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 11,550,000원, 파산자주식회사제일이저축은행의파산관 관련 가압류 10,000,000원, 각종 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 2층227호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2층 제227호 · 판매시설(호산나)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사청구 |
| 감정가 / 최저가 | 15,600,000원 / 10,920,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 1992.12.23. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2010.04.27. 갑구 6번 가압류입니다. 월성청구시장상인회가 22,886,060원으로 설정한 이 가압류가 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 대한주택보증 주식회사 가압류, 대구광역시수성구 압류, 국 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 창원시 압류, 파산자주식회사제일이저축은행의파산관 관련 가압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 유찰됐지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 10,920,000원으로 감정가 15,600,000원의 70%입니다. 두 번째 유찰 시 시나리오 가격은 7,643,999원, 세 번째 유찰 시는 5,350,799원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 상가·판매시설은 아파트보다 개별 호수의 위치, 동선, 점포 가시성, 실제 영업 여부와 공실 위험이 가격에 크게 반영되므로 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 596,560원 |
| 갑구 6번 가압류 · 월성청구시장상인회 | 22,886,060원 | 10,323,440원 |
| 갑구 8번 가압류 · 대한주택보증 주식회사 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,550,000원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 파산자주식회사제일이저축은행의파산관 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 25번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,244,436,060원 중 예상 배당은 10,323,440원이고, 미배당은 5,234,112,620원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 세금·공매·점유 — 권리보다 현장 확인이 중요
임차인으로 특정된 별도 신고 내역은 없지만, 감정평가상 제227호는 판매시설(호산나)로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 따라서 “임차인 신고 없음 = 점유자 없음”으로 해석하면 안 됩니다. 실제 영업주체와 점유권원, 명도 가능성은 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달서구청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·관공서·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·대중교통 등 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 제227호 전유부분은 판매시설(호산나)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 판매시설 및 근린생활시설이며 사용승인일은 1992.12.23.입니다.
- 설비. 승강기·공동화장실·화재탐지 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 40m의 인도가 있는 8차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면이며 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 제227호가 판매시설(호산나)로 이용 중이므로 실제 점유자·영업주체·임대차 관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액을 확인하세요. 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 현재 공매 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 상가의 실제 매매가·임대료·공실·관리비를 직접 조사하세요.
- 상가 환금성. 1992.12.23. 사용승인된 판매시설·근린시설인 만큼 향후 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·공매 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기엔 확인할 것이 많다
등기상 구조는 명확합니다. 2010년 월성청구시장상인회 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 등기부보다 현장입니다. 제227호는 판매시설(호산나)로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 국세·지방세 압류 4건과 공매공고 부기등기도 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 10,920,000원이지만 비교 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 인수는 깔끔하지만, 점유·세금·공매·상가 환금성을 직접 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 확인 후 입찰”입니다.
