대구지방법원 2026타경3140. 대구 달서구 월성동 ‘월성청구코아’ 상가동 2층 227호에 대한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사청구이며, 1993년 소유권보존등기가 이루어진 집합건물입니다. 현재 감정가는 15,600,000원, 최저매각가는 5,350,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
이 물건은 일반적인 아파트 경매와 성격이 다릅니다. 감정평가상 1992.12.23. 사용승인된 5층 규모의 판매시설 및 근린생활시설 건물 중 2층 구분점포입니다. 실제 이용상태도 판매시설로 확인됩니다. 상가 경매에서는 감정가 대비 할인율뿐 아니라 실제 영업 현황, 점유관계, 임대수익, 점포의 독립성, 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
특히 이 사건은 신청채권자의 청구금액이 200,000,000원인 반면, 현재 최저매각가는 5,350,000원입니다. 다수의 가압류와 세금 압류가 등기되어 있어 채권액 규모가 크지만, 채권자의 미배당금이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 경매상 소멸하는 권리와 실제 매수인이 부담할 수 있는 점유·공용관리비·조세 관련 위험을 구분하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 2층 227호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 / 판매시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 구분점포 |
| 사용승인일 | 1992.12.23. |
| 현재 이용상태 | 제227호 전유부분은 판매시설(호산나)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사청구 (단독소유) |
| 감정가 | 15,600,000원 |
| 최저매각가 | 5,350,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 34.29% |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12. |
| 말소기준권리 | 2010.04.27. 갑구 6번 월성청구시장상인회 가압류 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2010년 가압류가 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2010.04.27. 접수된 갑구 6번 월성청구시장상인회의 가압류입니다. 청구금액은 22,886,060원입니다. 근저당권 설정 내역은 없으며, 말소기준권리 이후 등기된 가압류와 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 점유·임대차 — 가장 먼저 확인할 부분
조사상 특정된 임차인이나 확인된 임차보증금은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 제227호는 판매시설(호산나)로 이용 중이라고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건을 단순히 ‘임차인 없는 공실’로 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 사용자인지 확인되지 않았으며, 임대차계약·보증금·사업자등록·점유개시 시점 역시 확인이 필요합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 실제 이용 | 판매시설(호산나) 이용 중 | 실제 영업 및 점유 주체 |
| 임차인 | 특정된 임차인 없음 | 임대차계약 존재 여부 |
| 대항력 | 미상 | 사업자등록·인도·점유개시 시점 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·보증금·배당요구 |
| 매수인 인수 | 예상 0원 | 미확인 임대차 및 인수 가능성 |
③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 15,600,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 5,350,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 현재 가격은 34.29%입니다.
다만 이 물건과 비교할 수 있는 실제 상가 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가의 34.29%라는 숫자만으로 주변 시세보다 저렴하다거나 안전마진이 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 5,350,000원 | 34.29% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 3,744,999원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 2,621,499원 | 16.80% | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정 매각가격입니다. 실제 매각 여부나 향후 최저매각가를 확정하는 수치는 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,350,000원 가정)
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 496,300원을 먼저 반영하고, 월성청구시장상인회에 4,853,700원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 예상배당금은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 496,300원 |
| 1. 가압류 · 월성청구시장상인회 | 22,886,060원 | 4,853,700원 |
| 2. 가압류 · 대한주택보증 주식회사 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,550,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 파산자주식회사제일이저축은행의파산관 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 5,350,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 496,300원 |
| 채권자 배당 합계 | 4,853,700원 |
| 채권 청구액 합계 | 5,244,436,060원 |
| 채권 미배당 합계 | 5,239,582,360원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 |
표의 예상배당은 채권 청구액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·미확인 우선변제권·실제 배당요구 및 배당순위가 확정적으로 반영된 결과는 아닙니다. 경매신청 청구액과 동일 채권자 관련 가압류 청구액의 중복 여부도 최종 채권계산서에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 소재 ‘달서구청’ 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 간선도로와 대중교통을 고려한 일반교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물의 토지는 남동측 폭 40m, 인도가 있는 8차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 판매시설 및 근린생활시설 건물입니다. 사용승인일은 1992.12.23.이며 승강기, 공동화장실, 화재탐지 및 소방설비가 있습니다.
- 점포 이용. 제227호는 판매시설(호산나)로 이용 중입니다. 감정평가서에 함께 등장하는 제218호의 공실 상태를 제227호에 적용해서는 안 됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 공시지가. 2,216,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 공시지가로서 제227호 구분점포의 직접적인 매매시세가 아닙니다.
- 규제. 광로3류 접합 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 상가 구분점포로, 실제 거래사례와 임대수익 확인 전에는 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 주변 상권과 점포의 실질 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 호산나 시설을 누가 운영하고 사용하는지, 소유자와 점유자 사이에 임대차 또는 사용관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 상가 임차인 대항력. 점유개시일, 사업자등록 신청일, 임대차계약일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 현재 대항력은 미상입니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 표시되어 있으나, 입찰 직전 최신 명세서 및 등기사항증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 여부. 2014.02.04. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있습니다. 공매의 종료 여부 및 현재 강제경매와의 관계를 확인하세요.
- 세금채권 및 배당순위. 국세·지방세 관련 압류의 현황과 당해세 여부, 실제 배당요구 및 우선순위를 확인해야 합니다.
- 상가 관리비. 공용관리비 체납 및 승계 가능성, 장기 미납금, 상가 관리단 부과내역을 확인하세요.
- 현장 이용상태. 점포 출입구, 내부 구획, 공동화장실·승강기 이용, 시설 상태, 영업 지속 가능성을 확인하세요.
- 시세 및 임대수익. 주변 유사 상가의 실제 매매가격과 임대료를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다.
- 추가 취득비용. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 관리비, 시설 수선비 등을 별도로 계산해야 합니다. 이 비용들은 현재 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다.
- 매각기일 및 보증금. 2026.11.12. 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금 비율, 특별매각조건과 매각공고를 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리보다 가격 검증과 점유 확인
- 2010년 가압류가 말소기준권리로 특정됩니다.
- 후순위 가압류·압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
- 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 차량 접근이 가능하고 승강기 등 건물 설비가 있습니다.
- 3회 유찰된 판매시설로, 감정가 대비 낙찰가격이 낮더라도 적정 시세를 확인하기 어렵습니다.
- 227호가 판매시설로 이용 중이지만 실제 점유자와 임대관계가 확인되지 않았습니다.
- 대항력 있는 상가 임차인이 존재하는지 추가 조사가 필요합니다.
- 국세·지방세 압류 이력과 공매공고 부기등기가 있어 절차 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교가격과 임대수익이 확인되지 않아 가격 경쟁력과 환금성을 평가하기 어렵습니다.
맺으며 — “감정가 34%라도 싸다고 단정할 수 없다”
대구 월성청구코아 상가동 227호는 감정가 15,600,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 5,350,000원으로 내려온 상가입니다.
등기상으로는 2010년 월성청구시장상인회 가압류가 말소기준권리이며, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없고, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 권리관계만 보고 낙찰을 결정할 유형이 아닙니다. 실제로 판매시설이 이용 중이고 임대관계가 미상이므로 상가 임차인의 대항력과 명도 문제를 확인해야 합니다. 공매공고 이력과 세금채권도 확인할 필요가 있습니다.
무엇보다 실제 매매시세와 임대수익을 확인할 수 없어, 감정가의 34.29%라는 가격이 충분히 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 3회 유찰이라는 사실도 가격 매력만이 아니라 수요와 환금성의 위험을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.
결론은 ‘등기상 인수 위험은 제한적이나, 점유·시세·환금성 검증 전 입찰은 보류’입니다. 실제 점유관계와 임대차가 확인되고, 주변 상가의 매매·임대 사례로 적정가격을 검증할 수 있을 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
