창원지방법원 2025타경12153. 경상남도 김해시 관동동 덕정옥스포드빌딩 4층 401호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 7층 규모이며 해당 호실은 학원으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이승희로, 2010년 10월 8일 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 양곡새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 2020년 3월 25일 채권최고액 165,000,000원의 근저당권으로 다시 설정됐습니다.

이 근저당권은 2025년 8월 29일 엠씨아이대부주식회사에 이전됐으며, 같은 해 9월 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 후순위 가압류와 압류가 다수 존재하지만 말소기준 이후 권리이므로 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 실제 임차인의 대항력·점유 문제는 별개입니다. 특히 이 사건은 현황조사의 임차 호수와 매각 대상 호수가 일치하지 않는 점을 해결해야 권리 위험을 정확하게 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 중요

말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 양곡새마을금고 근저당권입니다. 2024년부터 우리금융캐피탈·하나캐피탈의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 2025년에는 창원시와 국의 압류, 임의경매개시결정 및 국민행복기금의 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 403호 기록을 401호 인수로 단정하면 안 된다

현황조사에서 확인된 임차인은 이은영(미시건영수학원)입니다. 전입신고일은 2017년 10월 18일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020년 3월 25일보다 앞섭니다. 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있지만, 임차 부분이 403호 전체로 표시된 점이 결정적입니다. 날짜상 선순위라는 점만으로 매각 대상인 401호에 대한 대항력을 인정할 수는 없습니다.

현황조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 다만 기재된 점유 부분은 403호이므로 401호의 임차인 수나 인수액을 확정한 것으로 해석해서는 안 됩니다. 보증금 수치는 2,000으로 기재되어 있으며 금액 단위의 원본 확인이 필요합니다.

또한 상가건물 임대차의 대항력은 전입신고일만으로 확정되는 문제가 아닙니다. 실제 점유, 사업자등록 및 임차 목적물의 특정 등을 확인해야 하므로, 현재 기재된 날짜만으로 401호에 대한 법적 대항력의 성립을 단정해서는 안 됩니다.

만약 401호에 대해 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금이 매각대금보다 크다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 낙찰대금과 인수 보증금의 합계이며, 보증금 전액 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 인수관계가 확정되기 전까지는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 2회 유찰, 감정가의 49%

이 물건의 감정가는 167,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 81,830,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 표면적으로 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이를 실제 시장가격 대비 할인율로 해석할 근거는 부족합니다.

특히 근린시설은 아파트와 달리 임대수요, 영업 적합성, 공실기간, 시설 상태, 업종 제한 및 매각 시 매수층에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 가격 판단의 기준은 실제 거래 가능한 유사 상가의 가격과 임대수익이어야 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 시나리오이며, 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 뜻하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인의 자동 인수액이 아닙니다. 임차인 보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)

* 보증금 2,000 및 인수 2,000원은 배당 계산에 표시된 수치입니다. 금액 단위와 401호 적용 여부가 확인되지 않아 확정된 인수액으로 볼 수 없습니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준 추정이며, 실제 채권잔액·근저당권 이전·공동담보 배당관계를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

예상 집행비용은 1,872,940원이고, 나머지 79,957,060원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됐습니다. 일반 가압류 채권자에 대한 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 총 채권액 241,282,201원에 대해 예상 미배당은 161,325,141원입니다.

다만 미배당 채권이 크다는 것과 매수인이 그 채권 전액을 인수한다는 것은 다릅니다. 후순위 가압류 채권 등은 매각으로 소멸하는 구조인 반면, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 인수 여부를 판단해야 합니다. 신청채권자와 이전된 근저당권의 현재 권리자 관계도 최종 배당 확인에 중요한 요소입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 관동동 덕정초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 건물 동측은 폭 약 25m, 서측은 폭 약 10m 도로와 접합니다.
• 건물. 지하 1층·지상 7층 규모의 상업용 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 학원으로 이용 중이며 내부는 인테리어 및 타일 등으로 마감돼 있습니다. 향후 사용 목적에 따라 시설 변경이나 용도 적합성 검토가 필요할 수 있습니다.
• 토지 및 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트보다 개별 점포의 업종·임차 수요·임대수익이 가격에 미치는 영향이 큽니다. 2회 유찰 사실을 고려하면 재매각 가능성 및 매수 수요를 보수적으로 검토하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호와 403호 구분. 임차인 이은영의 실제 점유 호수, 임대차계약상 목적물, 현황조사 기재가 일치하는지 직접 확인해야 합니다.
• 상가 임차인 대항력. 전입일 외에 사업자등록, 실제 점유, 임대차 목적물, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 401호에 대한 대항력은 아직 확정할 수 없습니다.
• 보증금 금액 확인. 배당 계산에 표시된 2,000이라는 보증금 수치의 실제 금액 단위를 임대차계약서와 관련 원본으로 검증해야 합니다. 표시 금액을 임의로 확대하거나 확정 인수액으로 사용하지 마세요.
• 공동담보. 403호 공동담보 설정 및 다른 담보목적물의 처분·배당 여부를 확인해 채권 회수관계와 실제 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 채권자 변경. 양곡새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 신청채권자 청구금액 167,339,630원의 관계를 확인하세요.
• 세금 및 관리비. 국·지방자치단체의 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 배당 우선순위와 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익. 유사한 근린시설의 실제 매매가격, 보증금·월세, 공실 가능성 및 시설 유지비를 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 업종 적합성. 학원 이용 중인 점을 고려해 상대보호구역 관련 규제와 향후 사용 업종의 인허가 가능성을 검토하세요.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 건 실제 인수와 시세”

김해 덕정옥스포드빌딩 401호는 감정가 167,000,000원에서 최저가 81,830,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 등기상으로는 2020년 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리관계의 큰 틀은 비교적 명확합니다.

그러나 임차인 현황조사의 403호 기재와 매각 대상 401호의 불일치는 반드시 해결해야 할 문제입니다. 현황조사상 임차인의 선순위 대항력 분류를 401호에 그대로 적용할 수 없고, 배당 계산상의 2,000원 인수액도 적용 대상과 단위를 확인하기 전에는 확정된 숫자가 아닙니다.

또한 감정가의 49%라는 가격은 시장가치 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 유사 근린시설의 실거래와 임대수익에 대한 검증이 없으므로 할인 폭만으로 투자 매력을 높게 평가할 수 없습니다. 2회 유찰과 상가 특유의 환금성 위험까지 고려하면 현재로서는 권리 확인 및 가격 검증 후 제한적으로 접근할 물건입니다.

결론은 입찰 전 확인 우선. 401호 실제 점유·임차권, 보증금의 정확한 금액, 공동담보 및 근저당권 이전관계, 유사 상가 실거래를 확인한 뒤 최저가가 아닌 실질취득비용과 실제 시장가치를 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.