창원지방법원 2025타경12153. 김해시 관동동 덕정옥스포드빌딩 4층 401호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 학원이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조, 지하 1층·지상 7층, 사용승인일은 2005.05.04.입니다. 현재 소유자는 이승희로, 2010.10.08. 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현재 권리관계의 기준은 2020.03.25. 설정된 양곡새마을금고의 채권최고액 165,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.09.22. 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후 등기된 우리금융캐피탈·하나캐피탈·창원시·국·국민행복기금의 가압류·압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12153 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 451-3 덕정옥스포드빌딩 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 계동로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 학원으로 이용중 |
| 소유자 | 이승희 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 167,339,630원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25. 을구 9번 근저당권 · 양곡새마을금고 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.08.29. 엠씨아이대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부상 오래된 회현새마을금고 근저당·전세권·압류·경매 관련 권리는 2010년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2020.03.25. 을구 9번 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기권리 자체의 구조는 비교적 명료합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 (미시건영수학원) | 403호 전체 | 2017.10.18 | 2,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 보증승계 아님 | 2,000원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아닙니다. 전입일 2017.10.18.은 말소기준일 2020.03.25.보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영됐고, 보증금 2,000원은 배당받지 못한 채 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 실질취득 116,902,000원
현재 최저매각가는 감정가 167,000,000원의 70%인 116,900,000원입니다. 매수인 인수 가정액 2,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 116,902,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 126,818,801원 | 2,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 161,325,141원 | 2,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 185,432,259원 | 2,000원 |
유찰이 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당은 커집니다. 반면 배당 가정상 임차인 인수액은 각 회차 모두 2,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득 116,902,000원, 2회 유찰 시 81,832,000원, 3회 유찰 시 57,283,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 인수 · 이은영 (미시건영수학원) | 2,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 양곡새마을금고 | 165,000,000원 | 114,463,400원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 18,211,798원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 26,429,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 17,340,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 14,300,543원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 매각대금 116,900,000원은 집행비용 2,436,600원과 근저당권 배당 114,463,400원으로 전부 소진됩니다. 채권 총액 241,282,201원 중 114,463,400원이 배당되고 126,818,801원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금 2,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 401호 및 403호는 공히 학원으로 이용중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측으로 노폭 10미터 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 해당하며 토지는 상업용 건물 부지로 이용중입니다.
- 토지. 토지면적 742.5㎡, 공시지가 2,672,000원/㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 7층, 사용승인일 2005.05.04.이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호와 403호 구분. 현황조사 임차인의 점유부분이 403호 전체로 표시돼 있으므로 401호 매각목적물과의 관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권 공동담보에 403호가 포함돼 있으므로 401호와 403호의 담보 및 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 양곡새마을금고 근저당권이 2025.08.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매도 엠씨아이대부 주식회사가 개시했습니다.
- 배당 귀속 대조. 현재 시나리오상 신청채권자 청구액은 167,339,630원이지만 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있어 근저당권 이전과 실제 배당 귀속을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없으므로 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기보다 403호 임차인 연결관계가 핵심”
이 사건의 등기권리는 비교적 단순합니다. 2020.03.25. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 매수인이 떠안는 금액도 임차인 보증금 2,000원에 그쳐 현재 최저가 기준 실질취득액은 116,902,000원입니다.
하지만 분석 대상은 401호인데 임차인 점유부분은 403호 전체, 말소기준 근저당의 공동담보에도 403호가 기재돼 있고 감정요항 역시 401호와 403호를 함께 언급합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아니라, 그 임차인의 권리가 실제 401호 매수인에게 연결되는지를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확정하는 것입니다. 또한 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 메리트를 부여할 수 없으므로, 권리는 대체로 정리되지만 임차인 목적물 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
