창원지방법원 2025타경12153. 경상남도 김해시 관동동 덕정옥스포드빌딩 4층 403호에 대한 경매입니다. 감정평가상 학원으로 이용 중인 근린시설로, 주거용 아파트처럼 접근해서는 안 되는 물건입니다. 소유자는 이승희이며, 2020년 설정된 양곡새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 중요한 예외가 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 이은영(미시건영수학원)의 임차권입니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에도 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지의 주의사항이 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 정리된다고 해서 매수인의 부담이 모두 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12153 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 451-3 덕정옥스포드빌딩 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 계동로 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 학원 이용 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 7층 중 4층 |
| 사용승인 | 2005.05.04 |
| 소유자 | 이승희 · 단독소유 |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,200,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 경매신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구금액 | 167,339,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 양곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 임차 현황 | 이은영(미시건영수학원), 영수학 등 점유 관련 기재 2건 · 동일 영업주체 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차권은 별도
권리관계의 기준점은 2020.03.25 양곡새마을금고 근저당권입니다. 2010년 설정됐던 채권최고액 195,000,000원의 기존 근저당권은 같은 날 이미 말소됐습니다. 새 근저당권의 채권최고액은 165,000,000원이고, 2025.08.29 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
말소기준 이후 설정된 우리금융캐피탈 가압류, 하나캐피탈 가압류 2건, 국민행복기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이들 채권이 배당받지 못하더라도 일반적으로 그 미배당 채무 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능성과 미상 점유
| 임차·점유 명의 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은영 (미시건영수학원) |
403호 전체 | 2017.10.18 | 2,000 금액 단위 확인 필요 |
대항력 있음 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 영수학 | 주거 기재 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 인수 위험 미확정 |
이은영의 보증금 기재값은 2,000이며, 배당 추정에서는 매수인 인수액 2,000원으로 반영돼 있습니다. 계약서상 금액 단위와 실제 보증금은 별도 대조가 필요합니다.
첫 번째 임차인 이은영. 403호 전체를 점유하며, 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않고, 현재 배당 추정에서는 배당액이 0원입니다. 이에 따라 배당되지 않은 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 학원으로 이용 중인 근린시설이므로 전입 내역뿐 아니라 실제 점유관계와 사업자등록·임대차계약 등 대항력 성립에 필요한 사실도 확인해야 합니다.
두 번째 기재 명의 영수학. 주거 용도로 기재돼 있으나 전입일, 보증금, 점유 범위와 우선변제관계를 확인할 수 없습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 확인된 배당 추정상 인수액 2,000원을 합하면 기재값 기준 실질취득은 88,202,000원으로 계산됩니다. 그러나 이는 영수학의 미상 보증금과 확인되지 않은 인수 위험을 제외한 금액입니다. 실제 낙찰자가 부담하는 총취득금액이 이 수준으로 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
| 최저매각가 | 88,200,000원 |
|---|---|
| 이은영 보증금 기재값 | 2,000 · 단위 확인 필요 |
| 배당 추정 인수액 | 2,000원 |
| 확인분 기준 실질취득 | 88,202,000원 |
| 영수학 관련 추가 인수 | 미상 |
| 최종 실질취득 | 확정 불가 · 실제 보증금과 미배당 잔액 확인 필요 |
| 최근 실거래 시세 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
특히 이 사건은 영수학의 보증금이 미상입니다. 현 단계에서 가격 판단의 기준은 최저매각가만이 아니라 확인된 인수액과 추가 인수 가능성을 반영한 실질취득금액이어야 합니다. 실제 보증금 규모가 확인되기 전에는 손익 계산도 잠정적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,987,600원 |
| 인수 · 이은영 임차보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 양곡새마을금고 명의 배당 추정 | 165,000,000원 | 86,212,400원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 18,211,798원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 26,429,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 17,340,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민행복기금 | 14,300,543원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 예상 매각대금 88,200,000원 중 집행비용 1,987,600원을 차감하면 근저당권에 배당되는 금액은 86,212,400원입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
총 채권액은 241,282,201원, 채권자 예상배당은 86,212,400원, 미배당액은 155,069,801원입니다. 이 미배당액 전체를 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 매수인이 주의해야 할 부분은 별도로 존속할 수 있는 선순위 임차인의 보증금과 그 밖의 법정 인수 위험입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 최저가가 곧 안전한 가격은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 155,069,801원 |
| 3회 유찰(34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 181,053,522원 |
| 4회 유찰(24%) | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 199,242,126원 |
현재 회차는 감정가의 49%이고, 추가 유찰 시 최저매각가는 61,739,999원, 43,217,999원 수준으로 내려가는 시나리오입니다. 채권자 미배당액은 각각 181,053,522원, 199,242,126원으로 증가합니다. 세 시나리오 모두 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 유찰로 낮아지는 것은 낙찰가이지, 선순위 임차인의 보증금 자체가 아닙니다. 선순위 보증금이 낙찰가를 초과하고 매수인이 미배당액을 인수하는 상황에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 부담이 증가해 실질취득금액이 유지될 수 있습니다. 현재 계산된 2,000원은 확인된 보증금 기재값을 사용한 것이므로, 금액 단위와 실제 보증금이 확인되기 전에는 추가 유찰의 경제적 효과를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 관동동 덕정초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 동측 약 25m, 서측 약 10m 도로와 각각 접합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 7층 건물의 4층 403호입니다. 사용승인일은 2005.05.04이며, 외벽은 복합판넬 등으로 마감돼 있습니다. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 학원으로 이용 중입니다. 임차 관련 기재 중 주거 용도가 함께 나타나므로 실제 이용 범위와 건축물 용도 적합성 확인이 필요합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 상업용 건물 부지입니다. 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 학원 영업 및 향후 용도변경 가능성은 해당 규제와 함께 검토해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계의 기타 사항은 미상입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 실제 영업수요·임대차 조건·상권 및 공실 가능성에 따라 매매가와 환금성이 달라집니다. 최근 거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 원본 확인. 이은영의 임대차계약서와 보증금 원금, 금액 단위, 전입 또는 사업자등록 관계 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다. 배당 추정의 2,000원만으로 최종 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 영수학의 권리 확인. 이은영과 동일 영업주체인지, 별도 임차인인지 확인하고 전입일·점유 범위·보증금·배당요구 여부를 조사해야 합니다. 대항력 판정은 현재 미상입니다.
- 실질취득 재계산. 입찰금액에 선순위 임차인의 실제 미배당 보증금과 추가 인수 가능액을 반영해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이면 실질취득이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 양곡새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 채권의 실제 배당권자와 경매신청채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 학원 점유·명도. 현황상 학원으로 사용 중이므로 점유자의 영업 상태, 인도 가능 여부, 집기·시설물 귀속과 명도 협의 필요성을 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 덕정옥스포드빌딩 및 주변 유사 근린시설의 실제 매매가격, 임대료, 공실 가능성을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 관리비와 추가비용. 공용부분 관리비 체납, 관리규약, 건물 유지관리 상태, 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 감정가 180,000,000원에서 최저가 88,200,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차인 이은영의 대항력, 영수학의 불명확한 권리관계, 근저당권 이전에 따른 배당권자 확인 문제가 함께 존재합니다.
현재 배당 추정상 확인분 실질취득은 88,202,000원이지만, 이는 보증금 기재값의 단위와 미상 점유자의 권리를 확인하기 전의 잠정 계산입니다. 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득이 그에 비례하여 줄어들지 않을 수 있습니다.
또한 근린시설의 최근 실거래 비교가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 위험은 미해소, 가격 경쟁력은 미검증. 입찰보다 먼저 선순위 보증금과 실제 점유관계를 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득금액을 주변 근린시설 시세와 비교하는 것이 순서입니다.
