창원지방법원 2025타경12153. 김해시 관동동 덕정옥스포드빌딩 4층 403호로, 감정평가 당시 학원으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 180,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 등기상 소유자는 이승희이며, 2020.03.25 양곡새마을금고의 근저당권 채권최고액 165,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 우리금융캐피탈·하나캐피탈·국민행복기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 “후순위 등기가 사라진다”는 사실만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 403호 전체를 점유하는 이은영(미시건영수학원)의 전입일은 2017.10.18로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 제공된 배당계산에서는 보증금 2,000원 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 더 중요한 문제는 ‘영수학’이라는 주거 이용 임차 기재입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 인수액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12153 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 451-3 덕정옥스포드빌딩 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 학원으로 이용 중 |
| 건물 | 지하1층 / 지상7층 · 사용승인일 2005.05.04 |
| 소유자 | 이승희 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 167,339,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도
2010.10.08 양곡새마을금고 근저당권 195,000,000원은 2020.03.25 해지로 이미 말소되었습니다. 같은 날 새로 설정된 양곡새마을금고 근저당권 165,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 2,000원, 추가 위험은 미상
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 (미시건영수학원) | 403호 전체 | 2017.10.18 | 2,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 2,000원 인수 |
| 영수학 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
이은영의 경우 전입일이 명확해 대항력이 확인됩니다. 반면 영수학은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문에 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 회차의 정량화 가능한 실질취득액은 최저가 126,000,000원에 확인 인수액 2,000원을 더한 126,002,000원이지만, 영수학 관련 보증금이 확인될 경우 실제 부담액은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 인수 · 이은영 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 양곡새마을금고 | 165,000,000원 | 123,436,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 18,211,798원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 26,429,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 17,340,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민행복기금 | 14,300,543원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 241,282,201원, 채권자 예상배당은 123,436,000원, 미배당은 117,846,201원입니다. 이은영 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 영수학의 보증금은 확인되지 않아 위 금액에 포함해 정량화할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 117,846,201원 | 2,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 155,069,801원 | 2,000원 |
| 3회 유찰 (34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 181,053,522원 | 2,000원 |
최저가는 126,000,000원에서 88,200,000원, 61,739,999원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 가격 하락이 임차관계의 불확실성을 없애지는 않습니다. 이은영의 확인 인수액 2,000원은 각 회차 모두 남고, 영수학의 보증금·전입일은 별도 확인 전까지 매수인 부담 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정초등학교 서측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 학원으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 서측 약 10미터 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(근린상업·장유지구)이며, 토지는 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,672,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 영수학 보증금 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사서를 대조해 실제 계약관계와 보증금부터 확인해야 합니다.
- 이은영 인수 확인. 2017.10.18 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 제공된 계산에서는 보증금 2,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
- 실질취득액. 현재 확인 가능한 최소 실질취득액은 126,002,000원이며, 영수학 관련 인수액이 확인되면 더 증가할 수 있습니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 근린시설 환금성. 학원 이용 중인 근린시설은 주거용 아파트와 달리 업종·공실·임대수요 영향을 크게 받으므로 현장 임대수요와 공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차관계가 먼저”
현재 최저가는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 하지만 이 숫자만 보면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 등기상 후순위 가압류는 소멸하지만, 말소기준보다 빠른 이은영의 대항력은 남고 보증금 2,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 영수학은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다.
실거래 시세가 제공되지 않은 근린시설인 만큼 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 현재 자료만 놓고 보면 등기 구조는 정리되지만 임차관계는 미완성입니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 미상 임차인의 전입일·보증금·실제 점유관계를 원본에서 확인한 뒤 총 취득비용을 다시 계산하는 것입니다.
