제주지방법원 2025타경8299. 남원읍 남원리의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용 중이고, 경량철골구조 및 시멘트블록조 징크판넬지붕 단층 구조입니다. 말소기준권리는 2024.01.25 경남중앙신용협동조합 근저당권 1,980,000,000원입니다. 이후 노금선 근저당 25,000,000원, 주식회사 정명종합건설 가압류 76,175,248원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위보다 점유입니다. 현황조사에는 제주아이씨티 협동조합이 제시 건물을 점유하는 것으로 나타나고 신고일은 2020.11.13으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 대항력 가능·미상인 점유자의 보증금과 권리관계를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8299 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 162-21 · 일주동로 7130 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 647.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 소유자 | 김형국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 680,197,390원 / 163,316,000원 (4회 유찰) |
| 경매 신청채권 | 그룹더케이대부 주식회사 · 청구 1,070,155,890원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.25 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,980,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 ‘선행 점유’가 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주아이씨티 협동조합 | 제시 건물 | 2020.11.13 | 보증금 미상 · 월 83,333원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 이슈는 없습니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항 없음”으로 기재되어 있으나, 현황조사상의 선행 점유와 보증금 미상을 함께 놓고 보면 명세서 기재만으로 실질 인수액을 0원이라고 단정하는 것은 위험합니다.
② 유찰 가격 구조 — 24.01%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 163,316,000원으로 감정가 680,197,390원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고 점유권리도 미확정입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 163,316,000원 | 160,229,576원 | 1,920,945,672원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 114,321,200원 | 111,920,703원 | 1,969,254,545원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 80,024,840원 | 78,184,393원 | 2,002,990,855원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 감소하지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인에게 직접 영향을 줄 수 있는 핵심은 별도로 확인해야 할 점유자의 임차보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,086,424원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 1,980,000,000원 | 160,229,576원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 노금선 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 정명종합건설 | 76,175,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 집행비용 3,086,424원을 제외한 160,229,576원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 청구액 2,081,175,248원 대비 미배당은 1,920,945,672원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 — 무엇이 포함되고 빠지는지 확인
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조입니다.
- 제시외 창고. 18㎡ 창고는 매각에 포함됩니다.
- 비닐하우스. 44㎡ 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 부속. 건물의 데크 등은 건물에 포함 평가되었습니다.
- 증축. 일반건축물대장상 2019.10.14 증축된 1층 경량철골구조/판넬 소매점 35.03㎡가 기재되어 있습니다.
- 현황 이용. 제시 건물은 제1종근린생활시설, 제시건물 부지는 상업용으로 이용 중이며 일부는 진입로로 이용됩니다.
- 지상 현황. 과실수, 돌담, 철구조물, 데크시설 등이 소재합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원중학교 남동측 및 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 647.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·광대세각이며 공시지가는 375,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구가 포함되고, 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 보호구역. 상대보호구역 포함 및 저촉 사항이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 제주아이씨티 협동조합의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록·점유 지속 여부 및 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명세서상 명시 인수권리 없음과 현황조사상 선행 점유가 함께 존재하므로 두 자료의 기초 사실을 대조해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 최근 시장가격보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다.
- 제시외 물건 구분. 매각 포함 창고 18㎡와 매각 제외 비닐하우스 44㎡를 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·데크·철구조물·돌담·과실수 등 현황과 매각 포함 범위를 원문 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도·출구전략. 근린시설 + 토지이고 4회 유찰된 사건이므로 단순 주거용 물건보다 활용계획과 향후 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 사건은 숫자만 보면 매우 많이 내려온 물건입니다. 감정가 680,197,390원에서 4회 유찰되어 최저가가 163,316,000원, 즉 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 “많이 유찰됐다”가 아니라 “점유자의 보증금과 대항력부터 확정해야 한다”입니다.
말소기준 이후의 등기권리는 정리되는 구조이고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없지만, 제주아이씨티 협동조합의 신고일은 2020.11.13으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 현재 단계에서는 대항력도, 우선변제도, 인수액도 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 163,316,000원을 곧 실질취득가격으로 보고 싸다고 판단하는 접근은 금물입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선행 점유자의 실제 임대차 조건을 확인해 총 취득비용을 확정할 수 있느냐입니다.
