창원지방법원 2025타경365. 창원시 마산합포구 우산동 힐링파크 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 물건은 아파트가 아닌 근린시설로, 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 193,060,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최초 감정가와 최저가의 차이가 크게 벌어졌습니다. 하지만 상업용 부동산에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요와 공실 여부, 관리비, 용도 적합성, 재매각 가능성을 확인하는 일이 중요합니다.

등기상 핵심 권리는 2022년 9월 28일 설정된 새고성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이고, 이를 기준으로 후순위 창원시 압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁과 근저당, 가압류, 강제경매 이력도 존재하지만 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다.

따라서 등기상 권리의 정리 가능성은 비교적 명확합니다. 문제는 현장에서 실제 누가 점유하고 있는지, 연체 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 금액이 얼마인지가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

등기상 중심이 되는 권리는 을구 3번 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 2022.09.28 설정된 채권최고액 336,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 이 권리 자체도 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 창원시 압류와 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 신청채권자의 경매 청구금액은 955,386,608원으로, 을구 3번 근저당권의 채권최고액 336,000,000원보다 큽니다. 청구금액 전체가 이 물건의 담보권으로 우선변제된다는 의미는 아닙니다. 실제 피담보채권, 배당요구 내역 및 배당순위는 별도 확인해야 합니다.

② 점유·임대차와 관리비 — 이 물건의 핵심 변수

현재 특정된 임차인의 보증금이나 확정일자, 대항력 있는 임대차 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 폐문부재로 내부 점유 상태를 직접 확인하지 못했다는 조사 결과가 있으므로 이를 곧바로 임차인 부재 확정으로 해석해서는 안 됩니다.

또한 내부에 일부 집기·비품이 있는 것으로 보이나 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다. 집기·비품의 소유자가 누구인지, 부동산 매각 대상에 포함되는지, 현 점유자가 실제 영업 중인지 등을 별도로 살펴야 합니다. 상가·근린시설에서는 점유 상태에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 193,060,000원으로 감정가 394,000,000원의 49%입니다. 감정가 대비 금액은 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실제 매매사례나 현재 임대수익 자료가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

2018년 소유권이전 당시 거래가액은 415,000,000원으로 등재되어 있습니다. 다만 이는 과거 취득 이력일 뿐, 현재의 시장가를 뜻하지 않습니다. 근린시설은 입지뿐 아니라 전용면적, 층별 접근성, 실제 임대료, 공실 위험, 건물 유지관리 상태에 따라 가치 차이가 큽니다. 따라서 과거 거래가액과 현재 최저매각가의 차이만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,060,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 336,000,000원을 기준으로 한 단순 추정이며, 신청채권자의 청구금액 955,386,608원 전체를 담보채권으로 인정해 계산한 것이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,502,840원을 제외한 189,557,160원이 새고성농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 146,442,840원이고, 소유자에게 남는 잔여액은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

시나리오상 매각가격이 낮아질수록 담보채권자의 예상 배당액은 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소기준 근저당이 매각으로 소멸한다는 권리 구조는 동일합니다. 표에 표시된 인수액 0원은 확인된 등기 권리를 기준으로 한 추정이며, 미확인 점유자와 별도 비용까지 보장하는 수치는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지·공부사항 기준)

• 용도. 힐링파크 3층 301호는 근린시설입니다. 주거용 아파트의 매매사례와 직접 비교하기보다 해당 호실의 적법한 사용용도와 임대수요를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 지구단위계획구역 및 국민임대주택단지예정지구 관련 지정사항이 확인됩니다. 구체적인 건축·영업 제한은 관계 공부를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형으로 기재되어 있습니다. 토지면적 924.3㎡는 대지 전체에 관한 수치로, 301호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 도로 조건. 광로3류(폭 40m~50m), 중로3류(폭 12m~15m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 토지이용계획 사항이 확인됩니다. 개별 점포 접근성과 실제 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,573,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 개별 근린시설 호실의 매매시세와 동일하지 않습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 이용상태 및 인허가 적합성을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 공실과 임대수요의 영향을 크게 받습니다. 현재 실제 임대료, 수익률 및 비교 매매사례가 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 직접 확인. 폐문부재 상태이므로 현장 재방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자, 영업 여부 및 명도 가능성을 확인하세요. 사업자등록·임대차 관련 자료도 대조해야 합니다.
• 관리비 연체내역 확인. 2025년 10월 말까지 약 8,500,000원 연체 조사 이력이 있습니다. 입찰 직전 기준 총 미납액과 공용부분·전용부분·연체료를 구분한 명세서를 확보하세요.
• 집기·비품 확인. 일부 집기·비품이 소재하는 것으로 조사됐으나 직접 확인되지 않았습니다. 잔존물의 소유관계, 매각 포함 여부와 반출 책임을 확인하세요.
• 청구금액과 담보범위 확인. 경매 청구금액 955,386,608원과 현재 근저당 채권최고액 336,000,000원의 차이가 큽니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 시세와 임대수익 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 유사 근린시설의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실률과 예상 운영비를 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 135,142,000원, 4회 유찰 시 94,599,400원이라는 가정이 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 기일·최저가는 법원 공고로 확인하세요.
• 자금 계획. 낙찰대금 외에 취득세, 등기비용, 명도비용, 승계 가능 관리비, 내부 정비비 등을 고려하여 실질취득 총비용을 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건진행 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 394,000,000원에서 193,060,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 만큼 가격만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다.

하지만 권리와 투자성을 분리해서 판단해야 합니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸할 예정이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 반면 임차인 부재가 현장조사로 확정된 것은 아니며, 폐문부재로 점유·집기·비품을 직접 확인하지 못했습니다. 관리비 연체 조사액 약 8,500,000원도 무시하기 어렵습니다.

여기에 근린시설의 현재 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않는다는 문제가 더해집니다. 감정가 대비 49%라는 사실은 현재 시세보다 49% 수준에 거래된다는 뜻이 아닙니다.

따라서 결론은 등기상 권리 정리 가능성은 양호하지만, 입찰 판단은 현장 및 수익성 검증 후 결정입니다. 관리비의 실제 승계액, 점유자의 권리관계, 적정 매매시세를 확인하기 전에는 최저매각가가 낮다는 이유만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.