275,800,000원
창원지방법원 2025타경365. 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 3층301호의 근린시설입니다. 감정가는 394,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 275,800,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2022.09.28. 새고성농업협동조합의 근저당권 336,000,000원이며, 이후 창원시 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 비교할 실거래 시세 수치가 없기 때문에 275,800,000원이 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 게다가 현황조사 당시 집기·비품 등이 일부 소재하는 것으로 보였지만 폐문부재로 직접 확인하지 못했고, 관리사무소 탐문에서는 2025년 10월말까지 관리비 약 850만원 연체가 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경365 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동로 32 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사제이엔제이투자개발 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 955,386,608원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2022년 근저당
임차인 없음. 현재 말소기준권리는 2022.09.28. 설정된 새고성농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 336,000,000원입니다. 이후 2023.06.14. 창원시 압류와 2025.11.27. 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다
현재 최저매각가 275,800,000원은 감정가 394,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없으므로, 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익·공실·상권·호실 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 응찰 전 별도의 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 275,800,000원 | 271,138,800원 | 64,861,200원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 146,442,840원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 203,549,988원 |
③ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,200원 |
| 1. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 336,000,000원 | 271,138,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 275,800,000원 가정 시 집행비용 4,661,200원을 제외한 271,138,800원이 새고성농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 64,861,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 현황·관리비 — 권리 외 실제 확인이 필요한 부분
또한 현황조사 당시 집기·비품 등이 일부 소재하는 것으로 보였으나 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 임차인 신고가 없다는 점과 실제 사용·점유 상태를 확인했다는 것은 같은 의미가 아니므로, 입찰 전 현장 상태와 점유 주체를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 토지·입지 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 924.3㎡, 평지·정방형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 1,573,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 광로3류·중로3류·소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 먼저 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 조사된 연체액은 약 8,500,000원입니다. 현재 체납총액과 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소에서 재확인하세요.
- 내부·점유 상태 확인. 조사 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았고 집기·비품 일부가 보이는 것으로 조사됐습니다.
- 말소기준 재확인. 2022.09.28. 을구 3번 새고성농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 64,861,200원은 채권자의 미회수액으로, 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 현장은 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 현재 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰돼 최저가도 394,000,000원에서 275,800,000원으로 내려왔습니다.
하지만 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 여기에 2025년 10월말 기준 약 850만원의 관리비 연체 조사와 폐문부재로 내부·점유상태를 직접 확인하지 못한 부분이 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·체납관리비·현장상태 확인 후 입찰입니다.
