서울남부지방법원 2025타경27. 구로동 퀸즈파크구일 제5층 제547호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고, 비고에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있으며, 감정평가 요항에서는 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 사용승인일은 2019.06.05입니다.
권리분석의 기준점은 2019.06.18 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 117,600,000원이고, 이후 2025.01.09 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 대상 호수 547호의 전입자는 정슬기로, 전입일이 말소기준보다 약 3개월 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경27 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구일로 130, 제5층 제547호 (구로동, 퀸즈파크구일) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 기재 |
| 소유자 | 김기태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 108,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 202,045,359원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.18 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 117,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
2019.06.10 문영종합개발 명의로 소유권보존 후 같은 날 무궁화신탁으로 신탁등기가 됐고, 2019.06.18 신탁재산 귀속으로 신탁이 정리된 뒤 김영술이 거래가 154,580,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 접수번호 107245로 신한은행 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2022.07.29 개명으로 김영술의 성명이 김기태로 변경됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대상 547호는 1명
등록된 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 표시돼 있습니다. 다만 이 리포트의 대상 호수는 547호이고, 이원경은 641호로 기재돼 있어 별도 호수입니다. 547호 관련 임차인은 정슬기 1명입니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정슬기 | 547호 | 2019.09.26 | 보증금 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원경 | 641호 | 2022.03.04 | 30,000,000원 / 339,000원 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
정슬기의 전입일은 말소기준일 2019.06.18보다 늦어 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 볼 사안은 아니지만, 우선변제 여부나 실제 배당액은 이 데이터만으로 확정할 수 없습니다. 이원경 역시 전입일이 말소기준 이후이고, 641호로 별도 표시됩니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰은 확인, 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 108,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 사실은 분명하지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시장가격을 검증할 거래 자료가 이 사건에는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,312,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 117,600,000원 | 105,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신한은행 채권최고액 기준 미배당은 11,912,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 202,045,359원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션은 등기부상 채권최고액 117,600,000원을 채권총액으로 사용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 구일역 동측 인근. 아파트·오피스텔·주상복합·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능, 인근에 구일역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층, 사용승인일 2019.06.05. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 준공업지역, 평지의 사다리형 토지이며 업무용으로 이용 중입니다. 서측 약 20m, 북서측·남동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·철도보호지구·교육환경보호구역 등 다수의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,059,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 547호 점유관계. 정슬기의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 실제 임대차 조건과 배당관계는 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 641호 구분. 이원경은 641호로 기재된 임차인이므로 547호 보증금이나 인수위험에 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.05 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 처리 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 108,000,000원이 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 단정하지 말고, 입찰 전 주변 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 차이. 신청채권자 청구액 202,045,359원과 등기부 채권최고액 117,600,000원이 다릅니다. 배당표는 제공된 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다.
- 관리비·세금. 배당 시뮬레이션에 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 낙찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.06.18 신한은행 근저당이 말소기준이고, 대상 547호의 정슬기는 2019.09.26 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리 측면에서는 금전적 승계 위험이 크지 않은 구조입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 135,000,000원에서 한 번 유찰돼 108,000,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래가 없기 때문에 이 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 외부 시세 확인 후 판단. 이것이 현재 데이터로 내릴 수 있는 가장 일관된 결론입니다.