서울남부지방법원 2025타경27. 구로동 퀸즈파크구일 제6층 제641호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고, 현황도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 135,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 108,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.08.20. 설정된 신한은행 근저당권 118,440,000원이며, 뒤에 들어온 경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순히 “없다”고 볼 사안은 아닙니다. 본건 641호에는 2022.03.04. 전입한 이원경과 같은 전입일·보증금 30,000,000원이 기재된 이미향의 임차권등기가 확인됩니다. 다만 두 기록 모두 말소기준일인 2019.08.20.보다 늦어 데이터상 대항력은 없음으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 한편 정슬기 신고는 547호로 표시되어 본건 641호와 호수가 다르므로, 입찰 전 문건 원본에서 물건별 임차인 대응관계를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경27 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구일로 130, 제6층 제641호 (구로동, 퀸즈파크구일) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 오피스텔 이용 · 주거용 임차관계 확인 |
| 소유자 | 김기태 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 108,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 202,045,359원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.20. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 118,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권은 2019.08.16. 김영술 명의로 이전됐고 거래가액은 155,628,000원입니다. 이후 2022.07.29. 개명에 따라 김기태로 명의인 표시가 변경됐습니다. 말소기준은 2019.08.20. 신한은행 근저당권입니다. 2025.01.09. 임의경매개시결정, 2025.03.20. 이미향의 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차관계 — 대항력 없음, 다만 호수별 원본 대조 필요
| 이름 | 점유·호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정슬기 | 547호 | 2019.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이원경 | 641호 · 주거 | 2022.03.04 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이미향 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
정슬기의 전입일 2019.09.26.은 말소기준일 2019.08.20. 이후여서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 신고 호수도 547호로 본건 641호와 다릅니다. 이원경과 이미향 역시 2022.03.04. 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 이미향의 등기된 임차보증금은 30,000,000원, 임대차계약일자는 2022.02.24. 및 2023.11.28., 확정일자는 2022.02.24., 점유개시일은 2022.03.01.입니다.
③ 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 108,000,000원, 감정가의 80%입니다. 다음 회차 시나리오는 86,400,000원(64%), 그 다음은 69,120,000원(51.2%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 최신 실거래 자료가 없어, 현재 최저가 108,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행률일 뿐 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 따라서 가격 평가는 별도 실거래 원본 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,312,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 118,440,000원 | 105,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 근저당 채권최고액 118,440,000원 중 105,688,000원이 배당되고 12,752,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 사용승인일은 2019.06.05.입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 구일역 동측 인근으로, 아파트·오피스텔·주상복합건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 구일역과 노선버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방· 주차시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,059,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 제3종 구역, 교육환경보호구역 등이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 641호 임차관계 재확인. 이원경과 이미향의 점유·계약·임차권등기 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 맞춰보세요.
- 547호 정슬기 신고 분리 확인. 본건은 641호인데 정슬기 기록은 547호입니다. 같은 사건 내 다른 물건 기록인지 본건과 관련된 문건인지 호수별로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 여부. 이미향의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 정리되어 있으나, 실제 매각물건명세서상 인수조건을 최종 확인하세요.
- 가격 원본조사. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 퀸즈파크구일 동일·유사 면적의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 행정상 처리 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 정리되지만, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2019.08.20. 신한은행 근저당이 말소기준이고 확인된 전입과 임차권은 그 이후여서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현재 최저가는 감정가의 80%인 108,000,000원이지만 비교 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 641호 임차기록과 별도로 547호 정슬기 신고가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”이라기보다, 임차관계를 원본으로 정리하고 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건에 가깝습니다.