인천지방법원 2025타경508145. 사건 용도표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 성한캣슬 지하층의 유흥주점·노래방 시설입니다. 본건 주소는 지하1층 B101호이며 감정요항표에는 노래방 시설이 되어 있다고 하나 현재 사용하지 않고 있는 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사세종훼밀리입니다.
권리의 중심은 2021.03.17. 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤에 설정된 박세진 근저당 600,000,000원, 서구(인천광역시) 압류, 주식회사 태인종합개발 가압류 91,395,491원, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508145 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 518-18 성한캣슬 지하1층 B101호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 12층 건물 내 지하1층 B101호 · 노래방 시설되어 있다고 하나 현황 사용하지 않고 있음 |
| 소유자 | 주식회사세종훼밀리 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 452,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 3번 동서울농업협동조합 근저당입니다. 이후의 박세진 근저당, 서구(인천광역시) 압류, 태인종합개발 가압류 및 박세진의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당과 과거 압류·가압류·경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 호실 확인이 중요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종교 | B301호 | 2024.03.21 | 150,000,000원 | 12,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이종교의 전입일은 2024.03.21.로 말소기준권리인 2021.03.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 현황조사 점유자는 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 452,900,000원으로 감정가 647,000,000원의 70% 회차입니다. 그러나 동일 용도·동일 입지의 최근 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가상 본건은 석남역 서측 인근 일반상업지역에 위치한 유흥주점 계열 물건이고, 지하층 노래방 시설은 현재 사용하지 않는 상태입니다. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니므로 감정가 대비 할인율보다 실제 영업가능성·점유·시설상태·임대수요와 개별 거래사례 확인이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 452,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,929,000원 |
| 2. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 445,971,000원 |
| 3. 근저당 · 박세진 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 태인종합개발 | 91,395,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,891,395,491원 중 예상 배당은 445,971,000원이고 미배당은 1,445,424,491원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못해도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근으로 각종 근린생활시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 석남역(인천2호선)이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 본건은 노래방 시설이 되어 있다고 하나 현황 사용하지 않고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 12층 건물로 급·배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 카리프트, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 5필지 일단지의 다각형 평지 건부지이며 일반상업지역입니다. 남측 약 35미터 내외, 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,935,000원/㎡이며 토지면적은 640.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 토지거래계약에관한허가구역, 대로1류 관련 사항이 확인됩니다.
- 건축물대장. 위반건축물 등재가 있다고 하나 매각물건명세서에는 본건과 관련 없다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 확인. 대상은 B101호, 현황조사 점유자는 B301호로 기재되어 있어 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 임대차 재확인. 현황조사상 전입자는 대항력이 없지만 감정요항표에는 임대차관계 미상으로 기재되어 있습니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 유사 유흥주점·지하 상가 거래와 임대사례를 확인해야 합니다.
- 시설·영업 가능성. 노래방 시설은 현재 사용하지 않고 있으므로 내부 시설상태와 실제 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역 외 철도보호지구·시가지경관지구·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 현황조사상 전입자도 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 활용성입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 452,900,000원이지만, 최근 실거래 시세가 없어 그 가격이 시장 대비 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 지하 유흥주점, 노래방 시설 현황 미사용, 임대차관계 미상, B101호와 B301호의 점유기재 차이까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
