인천지방법원 2025타경508145. 성한캣슬 B301호는 사건상 용도표시가 대지이고, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 유흥주점(상호: 호박 성인관광나이트)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사세종훼밀리입니다. 말소기준권리는 2021.03.17. 설정된 동서울농업협동조합 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권입니다.
그 뒤 2022.06.22. 박세진의 채권최고액 600,000,000원 근저당, 2024.01.11. 인천광역시 서구 압류, 2024.07.02. 주식회사 태인종합개발의 91,395,491원 가압류가 이어졌고, 2025.03.18. 박세진이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 권리 자체에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508145 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 518-18 성한캣슬 지하3층비301호 |
| 용도 / 현황이용 | 대지 · 유흥주점(호박 성인관광나이트) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사세종훼밀리 |
| 감정가 / 최저가 | 1,231,000,000원 / 861,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박세진 / 470,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.17. 동서울농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
과거 중소기업은행의 채권최고액 756,000,000원 근저당권은 2021.01.15. 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준이 되는 권리는 그 뒤인 2021.03.17. 동서울농업협동조합 근저당입니다. 박세진의 근저당과 서구 압류, 태인종합개발 가압류 및 경매개시결정은 모두 이 기준일보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 1.5억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 임차부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종교 | B301호 | 2024.03.21 | 150,000,000원 | 12,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이종교의 전입일 2024.03.21.은 말소기준권리 2021.03.17.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 150,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 회차별 가격 — 감정가 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 감정가 1,231,000,000원의 70%인 861,700,000원입니다. 다음 유찰 시 603,190,000원, 그 다음은 422,233,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 감정가 대비 할인율 자체는 시장가격과 동일한 개념이 아니므로, 현재 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 861,700,000원 | 850,683,000원 | 1,040,712,491원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 603,190,000원 | 594,758,100원 | 1,296,637,391원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 422,233,000원 | 415,610,670원 | 1,475,784,821원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 861,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,017,000원 |
| 2. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 850,683,000원 |
| 3. 근저당 · 박세진 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 태인종합개발 | 91,395,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 11,017,000원을 제외한 850,683,000원이 선순위 동서울농업협동조합에 배당되고, 후순위 박세진과 태인종합개발 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 1,040,712,491원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근이며 주변은 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 석남역(인천2호선)이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황이용. 매각물건명세서상 유흥주점 ‘호박 성인관광나이트’로 이용 중입니다. 감정 이용상태에도 유흥주점 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 12층 건물로, 급·배수·소화전·화재탐지·스프링클러·카리프트·승강기 설비가 있습니다.
- 부지. 5필지 일단지의 다각형 평지로, 연면적 14,270.27㎡·구분건물 61개호·주차 94대·승강기 4대·용적률 699.79%입니다.
- 도로. 남측 약 35미터 내외, 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역에 포함되고, 시가지경관지구·철도보호지구 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,935,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·광대세각입니다.
- 건축물 표시. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사항이 있으나 매각물건명세서 비고에서는 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 이종교 전입일 2024.03.21.이 말소기준 2021.03.17.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 150,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
- 우선변제 별도 확인. 확정일자·배당요구 여부는 단정할 수 없으므로 임차인의 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 박세진 근저당, 서구 압류, 태인종합개발 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단. 현재 861,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 부여하지 마십시오. 실질취득액은 인수 0원 기준 861,700,000원입니다.
- 현황 용도. 유흥주점 이용 물건이므로 실제 영업·점유 상태와 시설 현황을 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·과밀억제권역·철도보호지구·시가지경관지구·토지거래계약에관한허가구역 등의 표시를 원본과 대조하십시오.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 선순위 동서울농업협동조합도 전액 회수하지 못하며 신청채권자 박세진의 예상배당은 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 용도와 가격”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.17. 동서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이종교 역시 2024.03.21. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 중심은 가격과 환금성입니다. 감정가 1,231,000,000원에서 한 차례 유찰돼 861,700,000원까지 내려왔지만, 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 현황이 지하 유흥주점이고, 현재 회차에서도 선순위 채권조차 전액 회수되지 않는 구조입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실제 이용상태·수요층·가격 적정성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐가 핵심입니다.
