의정부지방법원 2025타경73554. 양주시 백석읍 가업리 235-1 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 축사(육계사)로 이용 중입니다. 토지 중 확인되는 가업리 235-1은 면적 2,182㎡, 지목 목장용지, 자연녹지지역이며 전축사로 이용됩니다. 현황조사상 점유자는 소우헤이더블레이(SAW HAY THE BLAY)와 주식회사 초이스가 확인되지만, 두 점유자의 전입·전입신고일은 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
권리구조의 중심은 2005.07.06. 설정된 양주축산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 600,000,000원이었고 2009.02.25. 변경계약으로 채권최고액이 900,000,000원으로 변경됐습니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 목록 5 농지취득자격증명 요함, 목록 2 지상권 말소 동의서 제출이라는 중요한 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 가업리 235-1 · 경기도 양주시 백석읍 양주산성로732번길 69 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사(육계사) |
| 소유자 | 김춘성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 952,603,000원 / 952,603,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주축산업협동조합 / 2,772,922,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 토지 | 2,182㎡ · 목장용지 · 자연녹지지역 · 전축사 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 281,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 7번 양주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 을구 10번 295,000,000원, 을구 11번 120,000,000원, 을구 12번 1,300,000,000원, 을구 14번 김종호 67,230,164원 근저당과 갑구의 국 압류, 농업협동조합중앙회 87,273,956원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 소우헤이더블레이(SAW HAY THE BLAY) | 축사 | 2015.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 초이스 | 축사 | 2022.09.15 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 점유자는 2명입니다. 두 점유자 모두 말소기준권리인 2005.07.06.보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 소우헤이더블레이의 보증금은 미상이고 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 실제 계약관계와 점유 범위는 매각물건명세서 원문으로 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 952,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,926,030원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 45,676,970원 |
| 5. 을구 12번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 14번 근저당 · 김종호 | 67,230,164원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 87,273,956원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,469,504,120원 중 940,676,970원이 배당되고 1,528,827,150원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 토지·축사 현황과 규제
- 이용. 감정평가상 일련번호 2·10·11·12는 모두 축사(육계사)로 이용 중입니다.
- 시설. 축사에는 관수시설, 사료자동급여시설, 대형 및 소형팬시설 등이 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 은봉초등학교 북서측 인근 및 북서측 원거리에 위치하며 농경지·농가주택·임야와 간선도로변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 토지. 가업리 235-1은 2,182㎡, 목장용지, 자연녹지지역, 전축사 이용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 생산녹지지역·소하천구역·소하천에 접합니다.
- 가축사육. 감정평가 자료상 대상 토지에는 가축사육제한구역(모든축종 제한)이 포함됩니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나 목록 4는 등기사항전부증명서상 지목이 ‘전’, 토지대장상 지목은 ‘도로’로 기재돼 있습니다.
⑤ 특수조건 — 농취증·지상권·일괄매각
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 5 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건을 반드시 선확인하세요.
- 지상권 말소 서류. 1991.11.25. 제47562호 지상권에 관한 양주축산업협동조합의 2025.11.12.자 말소 동의서와 실제 말소 절차를 원문 대조하세요.
- 점유자 2명. 소우헤이더블레이와 주식회사 초이스의 실제 점유범위·계약관계·명도 가능성을 확인하세요.
- 미상 보증금. 소우헤이더블레이의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 각 목록의 위치·면적·이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가축사육 제한. 축사 이용 중이나 가축사육제한구역이 포함돼 있으므로 취득 후 동일 용도의 지속 가능 여부를 확인하세요.
- 지목 불일치. 목록 4의 등기 지목 ‘전’과 토지대장 지목 ‘도로’ 차이를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2005.07.06. 양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 점유자 2명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 등기부 밖에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 지상권 말소 동의서 처리, 일괄매각·제시외 건물, 가축사육제한구역, 목록 4의 지목 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 권리는 소멸형이지만 절차·이용 리스크가 큰 축사·토지 경매로 보는 것이 맞습니다. 시세 거래자료가 없어 신건 최저가 952,603,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
