의정부지방법원 2025타경73554. 양주시 백석읍 가업리 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 축사(육계사)입니다. 등기상 현 소유자는 김춘성이며 2022.08.26 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준은 2014.04.01 양주축산업협동조합의 을구 9번 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 단순 안전형으로 접근하기는 어렵습니다. 현황조사에는 축사를 사용하는 소우헤이더블레이(SAW HAY THE BLAY)와 주식회사 초이스가 확인돼 있고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이며, 토지와 축사 이용에 직접 관련된 제한이 다수 기재돼 있어 실제 점유·시설·사용 가능 범위 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 가업리 258, 259, 260, 261-3 에이동 · 경기도 양주시 백석읍 양주산성로732번길 69-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사(육계사) · 목장용지 |
| 확인된 토지 | 1,537㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 248,600원/㎡ |
| 소유자 | 김춘성 (2022.08.26 소유권이전 · 2022.06.05 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 2,361,251,000원 / 2,361,251,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주축산업협동조합 / 2,772,922,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.04.01 을구 9번 근저당권 · 양주축산업협동조합입니다. 최초 채권최고액은 65,000,000원으로 기재돼 있고, 같은 근저당권에는 이후 2014.06.11 130,000,000원, 2014.09.17 169,000,000원, 2014.11.05 195,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 을구 9번 근저당권을 65,000,000원으로 계산하고 있습니다.
그 뒤의 을구 12번 근저당권 540,000,000원, 을구 14번 근저당권 1,300,000,000원, 을구 16번 김종호 근저당권 67,230,164원, 농업협동조합중앙회 가압류 87,273,956원, 경매개시결정과 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 제공된 시나리오에서는 유찰로 채권자 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 소우헤이더블레이(SAW HAY THE BLAY) | 축사 | 2015.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 초이스 | 축사 | 2022.09.15 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일 2014.04.01보다 늦어 제공된 분석에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 소우헤이더블레이의 보증금은 미상이고 두 점유자 모두 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로, 배당과 별개로 실제 계약 및 점유범위는 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,361,251,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액 역시 2,361,251,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,361,251,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,889,000,800원 | 191,793,328원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,511,200,640원 | 565,815,486원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권자 미배당은 191,793,328원, 2회 유찰 시에는 565,815,486원으로 늘어나지만 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 미배당 증가가 곧 매수인의 인수채무 증가로 연결되는 구조는 아닙니다. 다만 가격 자체의 적정성은 실거래 비교자료가 없는 만큼 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,361,251,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,012,510원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 5. 을구 16번 근저당 · 김종호 | 67,230,164원 | 67,230,164원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 87,273,956원 | 87,273,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 275,734,370원 |
제공된 현재 회차 배당 추정에서는 채권자 총 청구 2,059,504,120원이 전액 배당되고 소유자 잔여 275,734,370원이 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 양주시 압류 금액도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은봉초등학교 북서측 인근 및 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지·농가주택·임야와 간선도로변 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 교통환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 건물은 축사(육계사)로 이용 중이며 관수시설·사료자동급여시설·대형 및 소형 팬시설 등이 설치돼 있습니다.
- 구조. 블럭조 스레트지붕 단층, 철파이프조 스레트지붕 단층, 파이프조 함석지붕 단층, 파이프조 경량판넬지붕 단층 건물이 기재돼 있습니다.
- 토지계획. 일련번호별 제1종일반주거지역·자연녹지지역·생산녹지지역이 기재돼 있고, 가축사육제한구역(모든축종 제한)·배출시설설치제한지역·성장관리권역이 포함돼 있습니다.
- 확인된 토지. 목장용지 1,537㎡, 생산녹지지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 포함되고 소하천구역·소하천에 접합니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없는 축사·토지 물건이고 이용규제가 함께 기재돼 있으므로 현재 최저가만으로 환금성이나 가격 우위를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2014.04.01 을구 9번 근저당권은 채권최고액 변경 이력이 있으므로 최초 설정과 변경등기를 원등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 2명 확인. 소우헤이더블레이와 주식회사 초이스의 실제 점유범위·계약내용·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 소우헤이더블레이의 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 토지·건물·시설의 실제 매각 포함 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 축사 이용규제. 가축사육제한구역(모든축종 제한)과 배출시설설치제한지역이 기재돼 있으므로 현재 이용과 향후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 양주시 압류 금액도 확인되지 않았으므로 배당표를 확정액으로 보지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 2,361,251,000원과 최저가가 같다는 사실만으로 ‘저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 축사의 실제 사용 가능성
이 사건은 제공된 권리·배당 자료만 보면 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 말소기준일 뒤의 담보권과 압류권은 매각으로 소멸하고, 확인된 점유자 2명도 후순위 전입입니다. 따라서 대항력 있는 고액 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 물건은 축사(육계사)와 토지의 일괄매각이고, 가축사육제한구역(모든축종 제한)·배출시설설치제한지역 등이 기재돼 있으며 실제 점유자도 2명 존재합니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액 2,361,251,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 용도·규제·점유·가격 검증은 보수적으로입니다.
