의정부지방법원 2026타경82. 의정부시 민락동 ‘의정부더리브센텀스퀘어2’ 지식산업센터2동 3층 312호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022년 10월 27일 국민은행 근저당권 1,068,000,000원입니다. 이 근저당 이후 2026년 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류가 붙었고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 299,600,000원이지만, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 게다가 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 공장이므로 실제 매수 수요와 환금성은 주거용 집합건물과 다르게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경82 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 3층 312호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 3층 |
| 소유자 | 권춘임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 299,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 908,710,481원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2022.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 따라서 확인된 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2022.10.27. 국민은행 근저당권이며, 2026년 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류 16,012,500원은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 신한자산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 70%라는 숫자만 보지 말 것
감정가는 428,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 299,600,000원입니다. 현재 회차의 최저가는 감정가의 70%이고, 2회 유찰 시 209,720,000원(49%), 3회 유찰 시 146,804,000원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 299,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 209,720,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 146,804,000원 | 0원 |
중요한 점은 낮아진 최저가와 시세 할인은 같은 뜻이 아니라는 것입니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 현재 299,600,000원이 실제 시장가격보다 싼지, 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 지식산업센터는 용도 특성상 입주 수요와 매매 유동성까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,994,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,068,000,000원 | 294,605,600원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,012,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 1,084,012,500원 중 294,605,600원이 배당되고 789,406,900원이 미배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 국민은행 근저당은 313호와 공동담보입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 3층 312호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 10층 중 3층입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.08.18이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 확인. 국민은행 근저당에 3층 313호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 목록과 관련 경매·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- ‘감정가 70%’ 착시 경계. 실거래 시세 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 중이므로 실제 점유자·영업 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장점유를 다시 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 지식산업센터는 주거용 집합건물과 수요층이 다르므로 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.10.27. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸하며 확인된 임차인 보증금 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건이 공장 용도의 지식산업센터이고 실거래 비교자료가 없는 만큼, 현재 최저가 299,600,000원이 실제 시장보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 더구나 근저당이 313호와 공동담보로 설정돼 있어 실제 배당관계도 공동담보 처리까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
