의정부지방법원 2026타경82. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 3층 313호입니다. 감정요항표상 이용상태는 공장:지식산업센터이고, 건물은 10층 중 3층에 위치합니다. 등기 권리의 중심은 2022.10.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,068,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026.02.26 임의경매개시결정과 2026.04.13 서울신용보증재단 가압류 16,012,500원이 이어졌지만, 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 394,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세 숫자보다 먼저 권리와 회차 구조를 보는 것이 안전합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당은 696,229,900원이고, 추가 유찰 시 미배당 규모는 더 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경82 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 3층 313호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 10층 중 3층 · 사용승인일 2022.08.18 |
| 소유자 | 권춘임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 394,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 908,710,481원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,068,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.09.05 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.10.27 권춘임 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당에는 지식산업센터2동 3층 312호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 감정가 70%에서 진행 중
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 394,100,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 275,870,000원, 3회 유찰 시 193,109,000원으로 제시돼 있습니다. 이 사건은 동일 물건의 실거래 비교보다 법원 회차별 가격과 채권 미배당 변화를 함께 보는 편이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 394,100,000원 | 387,782,600원 | 696,229,900원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 275,870,000원 | 271,207,820원 | 812,804,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 193,109,000원 | 189,605,474원 | 894,407,026원 |
매각가가 내려갈수록 신청채권자 국민은행의 배당액도 387,782,600원 → 271,207,820원 → 189,605,474원으로 줄어듭니다. 신청채권 청구액은 908,710,481원으로 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 부족분과 매수인 인수액 0원은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,317,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,068,000,000원 | 387,782,600원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,012,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 394,100,000원 가정 시 집행비용 6,317,400원을 제외한 387,782,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울신용보증재단과 소유자에게는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락IC 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 3층 313호는 공장:지식산업센터로 이용 중이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조 및 (철근)콘크리트평지붕 10층 건물입니다. 사용승인일은 2022.08.18입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·화재경보설비·소화전설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 지식산업센터2동 3층 312호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계를 등기 원본과 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건을 입찰 전에 별도로 검증하세요.
- 회차 시나리오. 현재 394,100,000원, 2회 유찰 시 275,870,000원, 3회 유찰 시 193,109,000원으로 가격이 변하는 구조를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 커도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권을 매수인 승계액으로 오인하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.27 국민은행 근저당을 기준으로 뒤에 들어온 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 현재 최저가 394,100,000원이 감정가 563,000,000원의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소기준권리 자체보다 실제 점유 확인과 가격 검증입니다.
