의정부지방법원 2026타경70077. 포천시 일동면 기산리 341-5 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정요항상 건물은 창고입니다. 현재 소유자는 한철현이며 2022.08.16 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 양주축산업협동조합의 을구 7번 (1)근저당권, 채권최고액 768,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 남아 있는 을구 7번 (2)근저당권 288,000,000원, 을구 10번 김효철 근저당권 240,000,000원과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 현물 확인과 가격 검증입니다. 기호(가)는 공부상 창고이나 내부상태가 확인되지 않았고, 기호(나)는 창고로 이용 중입니다. 기호(3,4) 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 도로 등으로 이용 중이며, 감정요항에는 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70077 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 기산리 341-5 · 경기도 포천시 일동면 영일로 955-60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(가) 공부상 창고·내부미상 · 기호(나) 창고 |
| 소유자 | 한철현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,871,300원 / 124,871,300원 (신건) |
| 청구금액 | 336,950,493원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 토지 정보 | 창고용지 · 415.0㎡ · 공시지가 99,900원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 양주축협 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2022.08.16 접수된 을구 7번 (1)근저당권 · 양주축산업협동조합 768,000,000원입니다. 같은 날 을구 7번 (2)근저당권 288,000,000원이 설정돼 있고, 이후 김효철의 근저당권과 2026년 강제·임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 현재 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 검증 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 124,871,300원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시뮬레이션 가격은 99,897,040원, 2회 유찰 시 79,917,632원입니다. 그러나 이 물건에 대한 실거래 비교자료가 없어 감정가나 유찰가가 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 124,871,300원 | 122,323,102원 | 1,847,577,884원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 99,897,040원 | 97,698,893원 | 1,872,202,093원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 79,917,632원 | 78,079,115원 | 1,891,821,871원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 관점의 수치이고, 실거래 시세가 없는 만큼 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,871,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,548,198원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 양주축산업협동조합 | 768,000,000원 | 122,323,102원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 양주축산업협동조합 | 288,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 김효철 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 구하균 | 336,950,493원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 경매개시결정 · 양주축산업협동조합 | 336,950,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,548,198원을 제외한 122,323,102원이 선순위 양주축산업협동조합 근저당권에 배당되고, 나머지 항목에는 배당액이 없습니다. 총 채권액 1,969,900,986원 중 채권자 배당은 122,323,102원, 미배당은 1,847,577,884원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 포천시 일동면 기산리 소재 일동초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(가)는 블록조 스레이트 지붕 단층, 외벽은 현황 사이딩 등 마감, 창호는 샷시 창호이며 냉·난방설비를 갖추고 있습니다. 공부상 창고이나 내부는 미상입니다.
- 기호(나). 블록조 스레이트 지붕 단층, 외벽 블록쌓기 등 마감, 샷시 창호이며 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 창고용지 415.0㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 99,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(3,4) 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가만으로 판단하지 않기. 신건 최저가 124,871,300원은 감정가와 동일하지만, 비교 실거래자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
- 기호(가) 내부 확인. 공부상 창고지만 내부상태가 미상으로 기재돼 있어 실제 사용상태와 설비·관리상태 확인이 중요합니다.
- 도로 이용 토지 확인. 기호(3,4)는 공부상 전이나 현황 도로 등으로 이용 중이므로 실제 이용범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각으로 기재돼 있으므로 입찰 대상 토지·건물의 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 각종 제한사항 및 토지거래계약에관한허가구역 기재 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현물과 가격은 확인이 필요하다
이 사건은 말소기준 이후 현재 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 그러나 물건 자체는 창고와 토지를 일괄매각하는 구조이고, 기호(가) 내부미상·일부 토지의 현황 도로 이용·임대관계 미상이라는 확인 포인트가 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 감정가 124,871,300원의 시장 적정성을 검증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현물 확인은 필수입니다.
