의정부지방법원 2026타경70077. 포천시 일동면 기산리 341-6의 창고 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(가)는 공부상 창고이나 내부 현황이 확인되지 않았고, 기호(나)는 창고로 이용 중입니다. 토지는 742.0㎡, 계획관리지역이며 현재 소유자는 한철현입니다.
등기상 핵심은 2022.08.16 설정된 양주축산업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액 768,000,000원의 을구 7번 (1) 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 288,000,000원 근저당과 2023.02.22 김효철의 240,000,000원 근저당, 현재 진행 중인 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70077 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 기산리 341-6 · 경기도 포천시 일동면 영일로 955-50 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 기호(가) 공부상 창고 · 기호(나) 창고 이용 |
| 소유자 | 한철현 · 단독소유 |
| 토지 | 742.0㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 273,012,360원 / 273,012,360원 (신건) |
| 청구액 | 336,950,493원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거의 가등기·기존 근저당·가압류·2024년 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 내역이 확인됩니다. 현재 분석의 기준점은 2022.08.16 양주축산업협동조합 채권최고액 768,000,000원 근저당입니다. 이후 존속하는 양주축산업협동조합의 288,000,000원 근저당, 김효철의 240,000,000원 근저당 및 2026년 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 273,012,360원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 용도·유사 입지의 실거래 비교자료가 제공되지 않았기 때문에 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 273,012,360원 | 268,390,187원 | 1,701,510,799원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 218,409,888원 | 214,552,150원 | 1,755,348,836원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,727,910원 | 171,481,719원 | 1,798,419,267원 | 0원 |
유찰될수록 매각가정액은 낮아지지만, 이 표만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다. 특히 창고 건물과 토지를 함께 매수하는 물건이므로 단순히 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트가 생겼다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,012,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,173원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 768,000,000원 | 268,390,187원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 양주축산업협동조합 | 288,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 김효철 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 구하균 | 336,950,493원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 양주축산업협동조합 | 336,950,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 집행비용 4,622,173원을 제외한 268,390,187원이 선순위 양주축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당할 금액이 남지 않습니다. 채권자 총 미배당은 1,701,510,799원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·현황·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일동초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(가)는 블록조 스레이트 지붕 단층, 현황 사이딩 등 외벽과 샷시 창호이며 냉·난방설비를 갖추고 있습니다. 내부 상태는 미상입니다.
- 건물. 기호(나)는 블록조 스레이트 지붕 단층으로 외벽은 블록쌓기 등, 창호는 샷시 창호이며 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 742.0㎡, 창고용지, 계획관리지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 97,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(3,4) 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘도로’ 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 실제 취득·이용 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 기호(가) 내부 확인. 공부상 창고이나 내부 상태가 미상이므로 실제 이용 상태와 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지가 일괄매각되는 사건이므로 각 기호별 매각대상과 경계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현황도로 확인. 기호(3,4) 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 도로 이용범위와 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역을 비롯한 각종 제한지역의 적용 내용을 취득 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 273,012,360원 자체만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 인근 유사 창고·토지의 거래자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리는 명확, 가격은 확인 전까지 보류”
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 분명하다는 것입니다. 2022.08.16 양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재가와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격과 물건 현황은 별개입니다. 신건 최저가가 273,012,360원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 ‘저렴하다’는 결론을 낼 수 없고, 기호(가) 내부 상태·임대관계가 미상이며 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 다릅니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·현황은 검증 후 판단이 핵심입니다.
