인천지방법원 2025타경5341. 김포 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 428호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 148,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 103,600,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 최종열이며, 경매신청 채권자는 수협은행입니다.
등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2022.08.19. 설정된 수협은행 근저당권 121,200,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 임차·점유관계를 한 줄로 끝낼 수 없습니다. 확인된 점유자 중 한 건은 대항력이 없지만, 다른 한 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 428호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 428호 및 429호 |
| 소유자 | 최종열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 213,825,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
말소기준권리는 2022.08.19. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 121,200,000원이고 채무자는 최종열입니다. 이후 김포시 압류는 2024.10.16. 해제되어 말소됐고, 2025.12.05. 영등포구 압류와 2025.12.18. 수협은행 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 발생하여 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 한 건은 안전, 한 건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스개발(주), 장순배 | 428,429호(72.00) | 10,000,000원 | 600,000원 | 2023.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 스개발 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
스페이스개발(주), 장순배는 2023.03.31. 전입으로 말소기준권리인 2022.08.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 600,000원입니다.
반면 매각물건명세서에 별도로 기재된 스개발은 용도가 주거로 표시돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 대항력 없는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,250,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 121,200,000원 | 101,349,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 기준 121,200,000원 중 101,349,600원이 배당되고, 19,850,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 수협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 103,600,000원 | 101,349,600원 | 19,850,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 50,385,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 71,749,752원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%인 103,600,000원이고, 2회 유찰 시 72,520,000원, 3회 유찰 시 50,764,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔 및 지식산업센터 등으로 형성된 공장·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 간선도로인 대곶남로 등에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층이며 외부는 알루미늄 프레임 커튼월, 내부는 디럭스타일·페인팅·텍스 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 있으며 냉난방은 개별 방식입니다.
- 도로. 단지 동측으로 약 20미터, 북측으로 약 16미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 평지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘스개발’의 전입신고일·보증금·점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있음 또는 없음으로 확정하지 말고, 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 428호·429호 점유관계. 스페이스개발(주), 장순배의 점유 부분이 428,429호(72.00)로 기재돼 있으므로 실제 사용범위와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 지식산업센터 거래·임대 수준을 별도 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당 및 인수 판단 전 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 점유’가 더 중요하다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2022.08.19. 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 완전한 안전형으로 분류하기에는 아직 한 가지가 남아 있습니다.
스페이스개발(주), 장순배는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 별도로 확인된 ‘스개발’은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만 점유관계는 보완 확인 필요”입니다. 게다가 물건은 공장(지식산업센터)이고 실거래 시세자료가 없어, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 매력을 높게 평가하기도 어렵습니다. 권리 확인의 승부처는 미상 점유자, 가격 확인의 승부처는 실제 지산 시세입니다.
