인천지방법원 2025타경5341. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 428호입니다. 이름이나 주변 건물의 외관만 보고 일반적인 주거용 오피스텔로 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가서의 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 명시되어 있습니다. 따라서 가격·수요·임대·환금성은 주거용 아파트가 아니라 해당 용도의 부동산이라는 전제에서 검토해야 합니다.

이 물건의 매력처럼 보이는 숫자는 감정가 대비 49%라는 최저매각가 비율입니다. 다만 두 번의 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 관련한 신호일 수도 있습니다. 더구나 점유자 중 일부의 법적 지위가 확정되지 않았고 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 할인율은 명확하지만 실질적인 저가 매수 여부는 아직 판단할 수 없는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

권리분석의 출발점은 2022.08.19 수협은행 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 121,200,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 앞서 설정된 신탁등기는 이미 말소됐고, 김포시 압류 역시 별도로 해제·말소된 이력이 있습니다.

다만 신청채권자 수협은행의 청구액은 213,825,457원으로, 등기부상 근저당 채권최고액 121,200,000원과 다릅니다. 청구액 전체가 근저당권의 우선배당 대상이라는 뜻은 아닙니다. 실제 배당순위·채권액·부족액은 채권계산서와 배당절차에서 확정해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 먼저 확인할 부분

점유 관련 표기는 2건 확인됩니다. 다만 ‘스페이스개발(주), 장순배’와 ‘스개발’이 서로 다른 실제 점유자인지, 동일 점유관계의 중복 표기인지 확정할 수 없습니다. 따라서 실제 임차인이 2명이라고 단정하지 않습니다.

점유 및 임대차 표기는 현황조사·매각물건명세서 기준입니다. 우선변제 관련 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 확정적으로 판단하지 않습니다. 두 점유 표기의 동일성 역시 추가 확인이 필요합니다.

실질취득금액에 미치는 영향도 중요합니다. 현재 배당모형에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이는 미상 점유자의 대항력이나 보증금 승계를 확인한 결과가 아닙니다. 만약 별도 점유자에게 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 반환청구권이 존재한다면, 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 잔액을 매수인이 부담하는 구조라면, 실질취득금액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 금액으로 비교해야 합니다. 이 사건은 해당 보증금과 법적 지위가 확인되지 않아 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다

감정가 148,000,000원인 이 물건은 2회 유찰 후 72,520,000원까지 최저가가 낮아졌습니다. 향후 추가 유찰을 가정한 매각가격과 채권 미배당 예상액은 다음과 같습니다.

추가 유찰가격은 회차별 가정이며 실제 다음 최저매각가나 매각 여부가 확정된 것은 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 121,200,000원을 기준으로 계산한 추정치이며, 실제 채권 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가가 크게 낮아진 것은 사실이지만, 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가·거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 높다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)

집행비용 1,705,360원을 공제하면 수협은행 근저당권에 대한 예상배당은 70,814,640원이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 50,385,360원입니다. 이 부족액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자 청구액 213,825,457원과 근저당 채권최고액은 구별해야 합니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 오피스텔과 지식산업센터 등으로 형성된 공장·업무지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 자유로운 편이며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층으로, 알루미늄 프레임 커튼월 외장, 내부 디럭스타일·페인팅·텍스 마감 및 강화유리 창호입니다. 급배수·위생·소화전·승강기 등의 설비와 개별 냉난방설비가 있습니다.
• 도로. 단지 동측 약 20m, 북측 약 16m 포장도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지로 평가됐습니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공공공지 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,275,000원/㎡이며, 해당 토지 전체 면적은 2,173.7㎡입니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부·시설. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 나타나지 않습니다. 다만 실제 매각 대상과 428·429호의 관계는 별도 대조해야 합니다.
• 환금성. 공장(지식산업센터)은 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 실제 입주 가능한 업종, 임대수요, 점유 상태와 인근 거래사례를 확인하지 못한 상태에서는 유동성이나 적정 매각가격을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 주소는 428호로 나타나지만 감정평가서 건물구조 설명에는 428호와 429호가 함께 언급됩니다. 매각목록·등기사항증명서·집합건축물대장·도면을 대조해 정확한 범위와 면적을 확인하세요.
• ‘스개발’ 점유 확인. 별도 점유 표기의 실제 신원, 스페이스개발(주)과의 동일성, 전입일·보증금·임대차계약·점유 근거를 확인하세요. 대항력 및 인수 여부가 확정되기 전까지는 인수액 0원을 확정값으로 보지 마세요.
• 임대차와 사용 목적. 스페이스개발(주), 장순배의 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원 관계 및 점유 범위를 확인하세요. 별도 주거 점유 표기와 지식산업센터 용도의 관계도 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물과 주변 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 확인하고, 실질취득금액을 기준으로 비교하세요.
• 배당·체납. 수협은행의 실제 채권계산서와 배당순위, 세금 관련 채권 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 모든 비용 부담의 소멸은 동일하지 않습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 다음 가격 가정은 50,764,000원, 이후 35,534,800원입니다. 다만 유찰 가능성과 별개로 점유 위험·시세·환금성 확인이 선행돼야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 매각기일 전 변경사항을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “반값에 가까운 최저가, 그러나 안전마진은 미확인”

이 사건의 가장 큰 특징은 감정가 148,000,000원에서 최저가 72,520,000원까지 하락한 공장(지식산업센터)이라는 점입니다. 수협은행 근저당권을 말소기준으로 한 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리가 말소된다는 사실과 매수인의 실질 부담이 확정됐다는 사실은 다릅니다. 별도 표기된 ‘스개발’ 점유자의 대항력·보증금·승계 여부가 미상이고, 지식산업센터의 최근 거래시세와 환금성을 판단할 자료도 확인되지 않았습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실만으로 저평가 매물이라고 해석할 수 없습니다.

결론은 가격 판단 보류·점유관계 우선 확인입니다. 현재의 낮은 최저가만 보고 접근하기보다, 매각 대상 호실의 범위, 미상 점유자의 법적 지위, 실제 임대 및 매매시세를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 실질취득금액도, 감정가 대비 할인율이 제공하는 경제적 메리트도 확정할 수 없습니다.