인천지방법원 2025타경5341. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 429호입니다. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태는 모두 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 103,600,000원으로 감정가 148,000,000원의 70%, 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2022.08.19 설정된 수협은행 근저당권 121,200,000원이며, 이후 등기된 영등포구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 조사에는 두 건이 올라와 있습니다. 스페이스개발(주), 장순배는 2023.03.31 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 기재된 장순배는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원과 별개로, 이 미상 임차인의 권리관계는 입찰 전 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 429호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 최종열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 213,825,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.19 수협은행 근저당권 · 채권최고액 121,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2022.08.19 최종열 명의의 소유권이전과 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 2025.12.05 영등포구 압류와 2025.12.18 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 2026.01.23 김포시 압류는 2026.06.01 해제되어 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 한 건은 비대항, 한 건은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스개발(주), 장순배 | 428,429호(72.00) | 2023.03.31 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 장순배 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
스페이스개발(주), 장순배의 전입일 2023.03.31은 말소기준 2022.08.19보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 600,000원입니다. 반면 별도 기재된 장순배는 주거 점유로 표시되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 121,200,000원 | 101,349,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 121,200,000원 중 101,349,600원이 배당되고 19,850,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 103,600,000원은 감정가 148,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 72,520,000원, 그 다음은 50,764,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최신 실거래가 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 수협 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 103,600,000원 | 101,349,600원 | 19,850,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 50,385,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 71,749,752원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고 역시 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.
- 위치. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔과 지식산업센터 등이 형성된 공장·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통이며, 인근 간선도로인 대곶남로 등의 노변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 428호 및 429호로 감정요항에 기재되어 있고, 급배수·위생·소화전·승강기설비와 개별 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 20미터, 북측 약 16미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 매수층과 실제 이용수요를 별도로 확인해야 합니다. 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장순배 권리 확정. 전입신고일과 보증금이 미상인 점유자의 대항력·우선변제·승계 가능성을 원문 서류로 확인하세요.
- 428호·429호 점유 범위. 임차인 점유부분과 감정요항에 428호 및 429호가 함께 언급되므로 실제 점유와 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표상 인수 0원과 실제 인수 구분. 현재 계산은 매수인 인수 0원이지만, 미상 임차인의 권리확인 결과에 따라 실제 부담 여부를 다시 판단해야 합니다.
- 수협은행 미배당. 현재 회차에서는 19,850,400원이 미배당으로 남습니다. 채권자 미배당은 매수인 인수와 같은 개념이 아닙니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 지식산업센터 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 공장 이용 적합성. 준주거지역·지구단위계획구역 등 토지이용 조건과 실제 업종 입주 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”
등기부 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 스페이스개발(주), 장순배의 10,000,000원 보증금 역시 2023.03.31 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 하지만 별도 기재된 장순배는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 감정가의 70%니까 싸다”는 접근보다 미상 임차인의 실제 권리관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 현 최저가 103,600,000원의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 등기부는 비교적 단순하지만, 임차인 확인과 공장형 자산의 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
