인천지방법원 2025타경5341. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 429호는 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 148,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 72,520,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 낮아졌지만, 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 같은 기준으로 접근해서는 곤란합니다.
등기부상 2022년 8월 19일 설정된 수협은행 근저당권 121,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 영등포구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이고, 김포시 압류는 이미 해제에 따라 말소되었습니다. 등기권리만 보면 후순위 부담은 비교적 단순합니다.
다만 점유관계는 다릅니다. 스페이스개발(주), 장순배의 428·429호 임대차에는 보증금 10,000,000원과 월차임 600,000원이 기재되어 있습니다. 해당 임대차의 전입신고일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 반면 장순배의 주거 점유는 별도로 기재되어 있고 전입일과 보증금이 불명확합니다. 동일 인물의 중복 기재인지, 별도의 주거 임대차인지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 429호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 429호 |
| 점유 조사 | 428·429호 임대차 및 장순배의 주거 점유 기재 |
| 소유자 | 최종열 (2022.08.19 소유권이전) |
| 감정가 | 148,000,000원 |
| 최저매각가 | 72,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 213,825,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.19 수협은행 근저당권 · 채권최고액 121,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 문제
말소기준은 2022.08.19 수협은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 영등포구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 김포시 압류는 2026.06.01 이미 해제에 따라 말소되었습니다. 최초 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 소유권이전 과정에서 말소되었습니다.
② 임차·점유 분석 — 가장 중요한 미확정 변수
점유 조사에는 428·429호를 사용하는 임대차와 장순배의 주거 점유가 각각 나타납니다. 장순배라는 이름이 중복되므로 이를 독립된 임차인 2명으로 단정할 수 없습니다. 확인되는 임대차는 1건이며, 별도 주거 점유의 법적 성격은 추가 조사가 필요합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 / 용도 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스개발(주), 장순배 | 428·429호 (72.00㎡ 기재) |
10,000,000원 월 600,000원 |
2023.03.31 |
없음
말소기준 이후 전입
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미확인
확정일자·배당요구 미상
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인수 없음(판정)
기재된 임대차 기준
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|
장순배
별도 주거 점유 기재
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구체적 부분 미상 주거 |
보증금 미상
확인된 보증금액 없음
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미상 | 가능·미상 | 미상 |
판정 보류
임대차 관계 확인 필요
|
428·429호를 함께 사용하는 임대차의 보증금 10,000,000원을 경매 대상 429호에 전부 귀속되는 금액으로 단정할 수 없습니다. 장순배의 주거 점유가 동일 임대차에 포함되는지 여부도 확인이 필요합니다.
특히 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)인데 주거 점유가 기재되어 있습니다. 주거 사용이 적법한지, 건축물의 허용 용도 및 지식산업센터 입주 요건에 부합하는지 확인할 필요가 있습니다. 주거 점유 사실만으로 위반건축물이라고 단정할 수는 없지만, 주거 사용을 당연히 허용되는 것으로 보아서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%와 시세 대비 할인은 다르다
감정가는 148,000,000원, 현재 최저매각가는 72,520,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실은 명확합니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 148,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 72,520,000원 | 시세 검증 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 50,764,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 35,534,800원 | 추가 유찰 가정 |
현재 72,520,000원이라는 금액은 감정가에 대한 비율만으로 표현한 것입니다. 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 입주 가능 업종, 공실, 임차 수요, 시설 조건, 층별 경쟁력 등에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 실제 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 점수에 반영하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 수협은행 근저당권에 배당하면 배당 가능한 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,705,360원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 121,200,000원 | 70,814,640원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 50,385,360원 |
수협은행 근저당 채권최고액 121,200,000원 기준의 단순 배당 추정입니다. 실제 채권잔액과 집행비용, 조세 우선순위, 임차인 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 213,825,457원으로 별도 기재되어 있으며, 위 미배당금은 전체 청구액의 미회수액을 의미하지 않습니다.
현재 회차에서 집행비용 1,705,360원을 차감하면 수협은행에 70,814,640원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당금은 50,385,360원입니다. 다만 이러한 채권자의 미배당금은 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무와는 다릅니다. 매수인이 실제 부담할 금액은 소멸하지 않는 권리와 임대차 관계를 별도로 검토하여 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 구분 | 매각가 가정 | 수협은행 배당 | 미배당금 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 50,385,360원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 71,749,752원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 86,704,826원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 배당 시뮬레이션상 추정치입니다. 장순배의 별도 주거 점유에 관한 대항력과 보증금이 미상인 상태이므로 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 오피스텔과 지식산업센터 등이 형성된 공장 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유로운 편으로 평가되며, 대곶남로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층입니다. 외부는 알루미늄 프레임 커튼월, 내부는 디럭스타일·페인팅·텍스 마감입니다. 급배수·위생·소화전·승강기와 개별 냉난방 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 별도 주거 점유 기재가 있어 실제 사용 형태와 허용 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 도로. 단지 동측 약 20m, 북측 약 16m의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 평지로 조사되었습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공공공지 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 주거 사용의 적법성 판단과는 구별해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 입주 업종과 이용 목적에 제약이 있을 수 있으며, 매수층이 일반 주거용 부동산과 다릅니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 환금성과 적정가를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 장순배의 실제 점유관계. 428·429호 임대차에 등장하는 장순배와 별도 주거 점유자로 기재된 장순배가 동일한 임대차 관계에 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력과 보증금. 별도 주거 점유의 전입일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하여 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄 사용 범위. 임대차는 428·429호로 기재되어 있으나 경매 대상은 429호입니다. 점유구역과 시설 연결 여부, 명도 범위를 구분해야 합니다.
- 지식산업센터 용도. 공장 용도에 대한 입주 자격, 허용 업종, 주거 사용 제한 및 관리규약을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 건물과 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래가격, 공실과 임대차 조건을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 세금과 배당. 영등포구 압류 관련 체납액, 조세 법정기일 및 우선순위, 실제 수협은행 피담보채권액을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 명도 비용, 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성을 조사해야 합니다.
- 원본 재확인. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 공적장부를 입찰 직전에 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인처럼 보여도, 진짜 취득원가는 아직 모른다”
김포 샹보르영무파라드 429호는 감정가 148,000,000원에서 최저가 72,520,000원으로 내려온 2회 유찰 지식산업센터입니다. 수협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 점은 긍정적입니다.
하지만 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 단순한 채권액이 아니라 점유와 실제 이용상태입니다. 확인된 428·429호 임대차는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 별도로 나타나는 장순배의 주거 점유는 대항력과 보증금이 미상입니다. 또한 공장(지식산업센터)이라는 법적 용도와 실제 주거 점유가 일치하는지도 검증해야 합니다.
현재 배당표상 인수액은 0원이지만 이를 최종 부담액 0원으로 확정할 근거는 부족합니다. 실거래 비교자료도 없어 최저매각가의 저렴함을 확인할 수 없습니다. 따라서 권리상 후순위 정리는 비교적 단순하되, 점유·용도·가격 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 적절합니다. 이 물건은 낙찰가 자체보다 추가로 떠안게 될 부담이 있는지, 그리고 실제로 어떤 용도로 사용하고 다시 매각할 수 있는지가 핵심입니다.
