📉 6회 유찰 💰 감정가 11.76% 🛡️ 인수 0원 🔐 보증금 20%
인천지방법원 2024타경11414. 인천 중구 운남동 엘림프라자 1층 109호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 등기부상 소유자는 이원주이고, 2023.12.19. 주식회사신한은행의 채권최고액 828,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기 권리보다 가격이 여기까지 내려온 이유입니다. 감정가 1,029,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,061,000원입니다. 그렇다고 단순히 감정가와의 차이만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 현황은 109호와 110호 사이 경계벽이 없이 하나의 점포로 통합돼 있고, 안경판매시설 인테리어가 남은 공실입니다. 감정평가 역시 주변 상권을 개발 중인 미성숙 상권으로 평가하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11414 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 흰바위로 244, 1층109호 (운남동, 엘림프라자) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 이원주 |
| 감정가 / 최저가 | 1,029,000,000원 / 121,061,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,398,891,613원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2023.12.19. 신한은행 근저당권입니다. 2024.06.26. 신용보증기금의 100,000,000원 가압류, 2024.08.21. 신한은행의 임의경매개시결정, 2025.04.16. 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2023.07.18. 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태이고, 같은 날 이원주 앞으로 거래가액 1,050,546,620원의 소유권이전이 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 11.76%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 121,061,000원, 감정가 대비 11.76%입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 84,742,700원, 8회 유찰 시 59,319,889원까지 내려갑니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 121,061,000원 | 809,433,854원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 84,742,700원 | 845,182,669원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 59,319,889원 | 870,147,869원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,854원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 828,000,000원 | 118,566,146원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 928,000,000원 중 118,566,146원이 채권자에게 배당되고, 809,433,854원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황 리스크 — 109호와 110호가 하나의 점포
매각물건명세서상 중요한 특이사항이 있습니다. 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서에서는 109호와 110호가 구분되어 있지만, 현황은 경계벽 없이 통합해 하나의 점포로 사용한 상태입니다. 대장상 용도는 일반음식점으로 등재돼 있으나 안경판매시설 인테리어가 설치돼 있고, 현재는 공실입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 인천영종고등학교 남측 인근, 성숙 중인 아파트 지대를 배경으로 한 상업지입니다. 감정평가서는 주위환경을 개발 중인 상태이며 상권은 미성숙한 것으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 35미터, 남서측 약 15미터, 북서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,136,000원/㎡, 대지면적 2,114.9㎡, 평지·가로장방형 상업용 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층 점포이며, 위생·급배수·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없고, 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로, 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고, 주변 1층 상가의 실제 매매가·임대료·공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 109·110호 경계. 현황상 두 호실이 하나의 점포로 통합돼 있으므로 매각대상 109호의 실제 경계, 출입동선, 설비 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계벽 비용. 필요 시 매수인이 경계벽을 설치해야 하므로 공사 가능 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 공실·환금성. 현재 공실이고 감정평가상 상권이 미성숙합니다. 낙찰 후 임차인 모집기간과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “왜 6번 안 팔렸나”
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 소멸, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,029,000,000원에서 최저가 121,061,000원까지 내려왔다는 것은 큰 할인처럼 보이지만, 이미 6회 유찰됐고 현재 공실, 주변 상권은 미성숙하며, 109호와 110호가 경계벽 없이 통합된 현황까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 실사 후 판단이 맞습니다. 낙찰가보다 중요한 질문은 실제 임대가 가능한지, 109호를 독립된 점포로 복원할 때 무엇을 부담해야 하는지, 그리고 다시 팔 때 받아줄 시장이 있는지입니다.
