인천지방법원 2024타경11414. 인천 중구 운남동 엘림프라자 1층 110호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 이원주이며, 2023년 12월 19일 신한은행 근저당권 채권최고액 828,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 신용보증기금 가압류·경매개시결정·국 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서상 109호와 110호는 구분돼 있으나 현황은 경계벽 없이 통합된 하나의 점포로 사용돼 왔습니다. 대장상 일반음식점으로 등재돼 있고 안경판매시설 인테리어가 설치된 상태이며 현재 공실입니다. 필요한 경우 매수인 부담으로 경계벽을 설치해야 한다는 점이 명세서에 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 흰바위로 244, 1층110호 (운남동,엘림프라자) |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층 110호 |
| 소유자 | 이원주 · 2023.12.19 소유권이전 · 거래가액 1,050,546,620원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,029,000,000원 / 121,061,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,398,891,613원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현황은 공실입니다. 말소기준은 2023.12.19 신한은행 근저당권이며, 이후의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 가격 — 11.76%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가 1,029,000,000원에서 현재 최저매각가는 121,061,000원, 감정가의 11.76%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 이미 6회 유찰됐고, 감정평가상 주변 상권은 개발 중이며 상권이 미성숙한 상태로 평가됐습니다. 현황도 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 11.76% | 121,061,000원 | 0원 | 809,433,854원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 84,742,700원 | 0원 | 845,182,669원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 5.76% | 59,319,889원 | 0원 | 870,147,869원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,494,854원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 828,000,000원 | 118,566,146원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 118,566,146원이 신한은행 근저당에 배당되고, 신용보증기금에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권 합계 928,000,000원 중 미배당은 809,433,854원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 인천영종고등학교 남측 인근, 성숙 중인 아파트 지대를 배경으로 하는 상업지대입니다. 주위환경은 개발 중이며 감정평가상 상권은 미성숙 상태입니다.
- 현황. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 대장상 일반음식점으로 등재돼 있으나, 안경판매시설 인테리어 설비가 된 상태입니다.
- 통합 점포. 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 109호와 110호는 구분돼 있지만, 현황은 하나의 점포로 통합돼 있고 경계벽이 없습니다. 필요 시 경계벽 설치는 매수인 부담입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다. 북동측 약 35미터, 남서측 약 15미터, 북서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 3,136,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층이며 위생·급배수·승강기 설비가 돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 생각해 입찰 준비를 하면 안 됩니다.
- 109호와의 경계. 현황상 경계벽이 없으므로 110호의 실제 경계·출입·설비 배치와 분리 시 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 및 임대수요. 현재 공실이고 감정평가상 상권은 미성숙 상태입니다. 예상 임대료보다 실제 임차 수요와 공실 기간을 우선 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도표시, 대장상 일반음식점, 감정평가상 근린생활시설, 현황 안경판매시설 인테리어 상태가 함께 존재하므로 실제 사용계획에 필요한 인허가·용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당과 세금. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점포 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%”보다 “왜 6회 유찰됐나”가 중요하다
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 최저가 121,061,000원에 낙찰될 경우 실질취득금액도 인수 0원을 더한 121,061,000원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 낮아진 최저가 그 자체가 아닙니다. 감정가의 11.76%까지 내려왔음에도 이미 6회 유찰됐고, 현황 공실·미성숙 상권·109호와 통합된 점포·매수인 부담 경계벽 설치라는 상품성 문제가 겹쳐 있습니다. 권리는 합격에 가깝지만 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건. 감정가 대비 할인폭을 ‘시세 차익’으로 착각하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
