인천지방법원 2025타경34922. 부천시 원미구 중동 위브더스테이트 501동 306호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정성대이고, 2014.11.14 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 말소기준은 2021.07.30 김은정의 가압류 1,133,250,000원이며, 2025.11.10 이 가압류가 본압류로 이행되면서 현재 강제경매가 개시됐습니다.
겉으로는 현재 최저가가 감정가의 70%인 471,100,000원까지 내려와 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아닙니다. 임차인 양희중의 전입신고일은 2020.10.20로 말소기준권리인 2021.07.30보다 빠릅니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 최종적으로 부담할 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1110 위브더스테이트 3층 501동 306호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로 170 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 · 지하6층 지상35층 건물 내 제3층 제306호 |
| 소유자 | 정성대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 471,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 330,994,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
현재 소유권에 연결되는 현행 권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2021.07.30입니다. 김은정의 가압류 1,133,250,000원이 말소기준권리이고, 2025.11.10 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행입니다. 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 양희중은 2020.10.20 전입해 말소기준보다 앞서므로 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2020.10.20 | 2026.01.15 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
양희중은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 볼 사정은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 최종 미배당 보증금은 산출할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,111,000원 |
| 갑구 21번 가압류 · 김은정 | 1,133,250,000원 | 463,989,000원 |
| 갑구 22번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,133,250,000원 중 463,989,000원이 배당되고 669,261,000원이 미배당으로 남습니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이며, 특히 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 권리위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 471,100,000원 | 463,989,000원 | 669,261,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 329,770,000원 | 324,353,220원 | 808,896,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,839,000원 | 226,807,254원 | 906,442,746원 |
유찰이 계속되면 매각가는 471,100,000원에서 329,770,000원, 230,839,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 연결되는 구조인지 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소방서 북측 인근으로, 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 부천시청 인근지역이며 지하철7호선 신중동역이 북측 인근, 경인전철 부천역이 남측 원거리에 위치합니다. 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 중동 1110, 1110-1, 1110-2, 1110-3, 1110-4의 5필1단이며 서측 대로, 동측 및 북측 중로에 삼면 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 토지거래에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 6,583,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하6층·지상35층, 외벽은 복합패널 등 마감, 창호는 알미늄 및 섀시창호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대차. 감정요항표에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있으나, 경매조사에서는 양희중의 전입과 배당요구가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 양희중의 실제 임차보증금을 매각물건명세서·임대차계약서 등 원본으로 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득액을 좌우합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제 가능 범위와 예상 미배당액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 471,100,000원에만 시선을 두지 말고, 낙찰가와 임차인의 미배당 보증금을 합산해 최종 취득부담을 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰 시 329,770,000원, 3회 유찰 시 230,839,000원까지 내려가지만 임차인 인수위험이 남으면 낮은 최저가 자체는 안전마진이 아닙니다.
- 등기 원본 대조. 2021.07.30 김은정 가압류와 2025.11.10 강제경매개시결정의 소멸 여부, 임차인 관련 최신 명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 673,000,000원에서 한 차례 유찰돼 471,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 이 30% 하락이 아닙니다. 임차인 양희중은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 대항력이 인정되는 반면 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 상태에서는 배당표상 인수 0원이라는 숫자를 낙찰자의 실제 부담 0원으로 볼 수 없습니다.
보증금이 확인되어 배당으로 전액 소멸하는 구조인지, 아니면 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는지부터 확정해야 합니다. 그 전까지는 실질취득가 산정 불가, 시세 메리트 판단 보류가 맞습니다. 현재 단계의 결론은 단순합니다. 최저가는 내려왔지만, 권리위험은 아직 숫자로 닫히지 않았습니다.
