인천지방법원 2025타경34922. 부천시 원미구 중동 ‘위브더스테이트’ 501동 3층 306호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정성대이며, 2014.11.14 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 앞선 가압류·압류·근저당권들은 경매 매각으로 말소됐고, 이후 설정됐던 동부화재해상보험주식회사 근저당권도 2018.12.17 해지로 말소됐습니다.
현재 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2021.07.30 김은정의 가압류 1,133,250,000원입니다. 2025.11.10에는 바로 이 21번 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 가압류와 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1110 위브더스테이트 501동 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 용도 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 6층, 지상 35층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 정성대 · 2014.11.14 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 471,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 330,994,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 임차인을 봐야 한다
등기상 현재 경매의 기준권리는 2021.07.30 가압류이고, 2025.11.10 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행입니다. 두 등기를 별개의 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다. 등기 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 양희중의 전입일 2020.10.20이 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 미확정
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2020.10.20 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
양희중은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 2026.01.15에 했습니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 배당으로 얼마나 회수하고 얼마나 남는지, 그 남은 금액을 매수인이 부담하는지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,111,000원 |
| 1. 갑구 21번 가압류 · 김은정 | 1,133,250,000원 | 463,989,000원 |
| 2. 갑구 22번 강제경매개시결정 · 김은정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 가압류 청구금액 1,133,250,000원 중 463,989,000원이 배당되고 669,261,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 갑구 22번은 갑구 21번 가압류의 본압류 이행이므로 별도의 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 양희중의 보증금·우선변제 범위가 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없으며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득액은 아니다
| 회차 | 최저가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 471,100,000원 | 463,989,000원 | 669,261,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 329,770,000원 | 324,353,220원 | 808,896,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,839,000원 | 226,807,254원 | 906,442,746원 |
유찰이 거듭되면 표면상 최저매각가는 471,100,000원에서 329,770,000원, 230,839,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 보증금 미상의 선순위 가능 임차인이 존재하므로, 낙찰가 하락분만 보고 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 임차인 인수액을 먼저 확정한 뒤 낙찰가와 합산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트조 지하 6층·지상 35층 건물 내 3층 306호입니다.
- 주위환경. 부천소방서 북측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 부천시청 인근지역으로 지하철 7호선 신중동역이 북측 인근에 있고, 경인전철 부천역은 남측 원거리에 위치합니다. 시내버스정류장도 인접합니다.
- 도로. 서측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로에 접해 삼면 도로 조건을 갖습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 공시지가는 6,583,000원/㎡입니다.
- 토지. 중동 1110, 1110-1, 1110-2, 1110-3, 1110-4의 5필 1단 토지이며, 토지면적은 1,150.5㎡입니다.
- 허가구역 기재. 감정요항표에는 토지거래에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양희중 임대차계약 원본 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유 범위부터 확정해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2020.10.20 전입 이후 주민등록과 점유가 계속 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 성립 및 순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 후 미회수 보증금 계산. 임차인이 실제 배당받는 금액과 남는 보증금을 계산한 뒤 매수인 인수액을 산정해야 합니다.
- 실질취득액으로 응찰가 판단. 최저가 471,100,000원만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수액 미상”이 먼저다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2014년 이전 권리들은 과거 경매에서 정리됐고, 현재 사건의 2021.07.30 가압류와 2025.11.10 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 경매 권리분석은 등기만 보는 작업이 아닙니다. 양희중이 2020.10.20 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금이 미상이라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.
따라서 현재 최저가 471,100,000원이 감정가 673,000,000원의 70%라는 사실만으로는 매력적인 가격인지 판단할 수 없습니다. 보증금과 실제 배당액을 확인해 매수인에게 남는 인수액을 구한 뒤, 낙찰가 + 인수액을 실질취득액으로 놓고 판단해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 권리도 가격도 ‘확정 전’으로 보는 것이 맞습니다.
