인천지방법원 2025타경34922. 김포시 운양동 김포한강운양역헤리움리버테라스 6층 628호, 공부상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 정성대가 2018년 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 110,968,000원입니다. 2018년 설정된 수협은행 근저당권 68,400,000원은 2025.01.17. 이미 말소됐습니다. 이후 2025.11.10. 채권자 김은정의 강제경매개시결정이 등기돼 현재 경매가 진행됐고, 이 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 양희중은 2020.10.20. 전입했고 2026.01.15. 배당요구를 했습니다. 전입일만 놓고 보면 2025.11.10. 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 보증금과 점유의 계속 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-7 김포한강운양역헤리움리버테라스 6층 628호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 지하5층 지상11층 건물 내 6층 628호 |
| 소유자 | 정성대 (2018.06.15. 소유권이전 · 거래가액 110,968,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은정 / 330,994,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
과거 수협은행 근저당권은 2025.01.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 제시된 말소기준은 2025.11.10. 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 낙찰자에게 남을 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확인 사항
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2020.10.20 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
양희중은 현황조사와 문건접수에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증기관 금액을 중복 합산할 문제는 없습니다. 전입일은 2020.10.20., 배당요구일은 2026.01.15.이지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김은정 | 330,994,520원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 70,000,000원 가정 시 신청채권자에게 68,340,000원이 배당되고, 청구액 330,994,520원 중 262,654,520원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 임차보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인은 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 262,654,520원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 283,276,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 297,711,920원 |
최저매각가는 70,000,000원에서 추가 유찰 시 49,000,000원, 34,300,000원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락 자체를 수익 기회로 평가하기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 부담할 인수액이 커질 수도 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 철근콘크리트조 지하5층·지상11층 건물 내 6층 628호입니다.
- 입지. 김포시 운양동 소재 김포골드라인 운양역 북측 인근의 김포운양역 인근 주상지대에 위치합니다.
- 교통. 김포골드라인 운양역과 시내버스정류장이 인접하며 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 중로에 접하고, 토지는 오피스텔 등 건물 부지로 이용 중입니다.
- 토지. 근린상업지역 · 도시지역 · 고도지구 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 3,949,000원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역·택지개발지구·진입표면구역·장애물제한표면구역·상대보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 양희중의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 유지 여부 확인. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 실제 점유 및 대항요건 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구만 보고 안전하다고 판단하지 말 것. 배당요구일은 2026.01.15.이지만 실제 배당액과 미배당 보증금은 보증금 규모에 따라 달라집니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 100,000,000원에서 70,000,000원으로 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 소유권·말소 관계 확인. 수협은행 근저당 말소와 2025.11.10. 강제경매개시결정 등기 상태를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 임차관계·당해세·최우선변제 등은 실제 배당과 인수액을 바꿀 수 있으므로 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 과거 수협은행 근저당은 이미 말소됐고 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 하지만 양희중의 전입은 말소기준보다 빠른 2020.10.20.이고, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기는 단순하지만 임차인 확인 전에는 안전하다고 단정할 수 없다”입니다. 70,000,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 보증금과 대항요건이 확인된 뒤에야 실제 인수액과 실질취득원가를 계산할 수 있습니다. 가격 판단보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 오피스텔 경매입니다.
