인천지방법원 2025타경34922. 김포시 운양동 ‘김포한강운양역헤리움리버테라스’ 6층 628호 오피스텔입니다. 소유자는 정성대이며, 2018.06.15 소유권을 이전받을 때 등기된 거래가액은 110,968,000원입니다. 같은 날 수협은행 근저당권 68,400,000원이 설정됐지만, 이 근저당은 2025.01.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 그 뒤인 2025.11.10 강제경매개시결정입니다.
문제는 그 기준점보다 앞선 2020.10.20 양희중의 전입입니다. 배당요구는 2026.01.15 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입만으로 대항력을 확정할 수는 없으므로 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다. 특히 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 남는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 70,000,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-7 김포한강운양역헤리움리버테라스 6층 628호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 용도 오피스텔 · 지하5층 지상11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 정성대 · 2018.06.15 소유권이전 · 거래가액 110,968,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은정 / 330,994,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 이미 말소된 근저당보다 ‘빠른 전입’이 핵심
수협은행 근저당권은 2025.01.17 이미 말소됐고, 2018.11.27의 국 압류도 2019.06.21 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.11.10 강제경매개시결정입니다. 그런데 양희중의 전입은 2020.10.20으로 이보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 승계액을 계산할 수 없다는 점이 이 사건의 가장 큰 권리 리스크입니다.
임차인 현황 — 보증금 확인 전 ‘인수 0원’ 단정 금지
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2020.10.20 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격·회차 시나리오 — 실거래 비교보다 먼저 미배당을 본다
현재 최저매각가는 70,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 49,000,000원, 그 다음은 34,300,000원입니다. 하지만 동일 물건군의 실거래 비교값이 확인되지 않고, 임차보증금도 미상이므로 어느 회차에서도 “시세보다 싸다”는 가격 판단을 할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 262,654,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 283,276,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 297,711,920원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 강제경매 신청채권 · 김은정 | 330,994,520원 | 68,340,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 신청채권 330,994,520원 중 68,340,000원이 배당되고 262,654,520원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로, 이 표에 표시되지 않은 임차보증금 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 소재 김포골드라인 운양역 북측 인근에 위치하며, 주변은 김포운양역 인근 주상지대입니다.
- 교통. 김포골드라인 운양역과 시내버스정류장이 인접하며, 감정평가상 대중교통상황은 보통인 편으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하5층·지상11층 건물 내 6층 628호이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호입니다.
- 용도·도로. 공부상 용도는 오피스텔이며, 토지는 업무용으로 이용되고 남측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)· 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당하며, 토지거래에 관한 허가구역 2025.08.26-2026.08.25 내 토지로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 공시지가는 3,949,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 양희중의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2020.10.20으로 말소기준 2025.11.10보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 점유와 임대차 원본까지 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2026.01.15 배당요구가 접수됐지만 우선변제권의 성립·순위는 확정일자 등이 확인돼야 판단할 수 있습니다.
- 가격 메리트 보류. 현재 최저가 70,000,000원이 감정가 100,000,000원보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 실거래 비교값과 임차보증금 확인이 모두 필요합니다.
- 회차별 인수 재계산. 49,000,000원·34,300,000원으로 유찰되더라도 대항력 있는 임차보증금이 남는다면 낙찰가 외 부담이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “7,000만원”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 70,000,000원까지 내려왔습니다. 과거 수협은행 근저당권과 압류는 이미 말소돼 등기부만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 승부처는 양희중의 보증금입니다. 전입일 2020.10.20이 말소기준 2025.11.10보다 빠른데 보증금·확정일자가 미상이므로, 대항력은 가능·미상이고 매수인 인수액도 미상입니다.
신청채권 330,994,520원 중 현재 회차 예상배당은 68,340,000원에 그쳐 262,654,520원이 미배당으로 남습니다. 여기에 임차보증금 승계 가능성까지 확인되지 않은 만큼, 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 보증금과 대항력 성립 여부를 확정한 뒤에야 실질취득액과 입찰가를 계산할 수 있습니다. 가격은 보류, 임차인 확인이 먼저입니다.
