인천지방법원 2024타경506721. 인천 남동구 간석동 조인하이빌 F동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 133,000,000원이지만 12회 유찰되면서 현재 최저매각가는 1,840,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 정도의 극단적인 가격 하락을 곧바로 ‘초저가 매수 기회’로 해석하면 안 됩니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.04.28. 케이비국민카드의 가압류이고, 이후 부산신용보증재단 가압류·국민건강보험공단 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기보다 앞선 점유·임차관계입니다.
빙혜정은 2019.08.27., 김은미는 2019.08.30., 최광연은 2022.09.15. 전입으로 확인되고, 주택공사 관련 관계 역시 2019.08.27. 전입과 2019.08.14. 확정일자가 기재돼 있습니다. 이 날짜들은 모두 2023.04.28. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증금 규모가 확정되지 않았으므로 매수인이 실제로 떠안을 금액 역시 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로928번길 6-1, 에프동 3층301호 (간석동,조인하이빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 58.73㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 최명순 (2019.07.21. 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 1,840,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 42,880,406원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 조인하이빌F동 · 8세대 · 2002.06.15. 사용 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다
현재 등기상 담보권은 없고, 과거 외환은행·농협 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 2023.04.28. 케이비국민카드 가압류 21,426,109원입니다. 그 뒤 부산신용보증재단 가압류 40,636,850원, 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단의 강제경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 인수액은 아직 계산 불가
| 관계인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 빙혜정 | 2019.08.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은미 | 2019.08.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 최광연 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주택공사 | 2019.08.27 | 2019.08.14 | 0원 기재 | 가능·미상 | 배당요구 2024.04.16 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 관계는 없습니다. 따라서 확인되는 점유·임차관계는 4건으로 봅니다. 다만 주택공사는 보증금이 0원으로 기재되어 있으면서 동시에 보증금 확인이 필요한 관계로 표시돼 있으므로, 원본 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다. 다른 3명도 보증금이 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 184만원은 ‘실질취득가’가 아니다
조인하이빌F동 전용 58.73㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 117,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.09. 123,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 123,000,000원입니다. 최근 거래는 그 이전 거래 평균보다 7.9% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 58.73㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2024.01 | 58.73㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2023.07 | 58.73㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.73㎡ | 3건 | 117,000,000원 |
현재 최저가 1,840,000원은 최신 거래 123,000,000원의 1.5%, 전체 거래 평균 117,000,000원의 1.6% 수준입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 경매 최저가 자체의 비교입니다. 대항력 가능성이 있는 점유관계의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가에 인수금액이 더해질 수 있으므로, 실질취득가 기준의 시세 할인율은 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 433,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,426,109원 | 1,406,880원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,636,850원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 42,880,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 104,943,365원 중 예상 배당은 1,406,880원이며 미배당액은 103,536,485원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액 0원 표시는 채권 배당 계산상 수치이며, 별도의 대항력 임차관계에서 발생할 수 있는 인수 위험을 0원으로 확정하는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인동초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 3층 301호이며, 외벽은 사이딩판넬 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감입니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 사다리형 토지로 공동주택 건부지 등으로 이용 중이며 남측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 조인하이빌F동은 8세대이며 확인된 경매 통계상 평균 유찰 12.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 빙혜정·김은미·최광연의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·임대차계약서 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택공사 관계 확인. 2019.08.14. 확정일자, 2019.08.27. 전입, 2024.04.16. 배당요구가 확인되지만 보증금 관련 기재를 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 인수액을 기준으로 최근 시세 123,000,000원과 비교해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지 점유·권리·물건 상태·환금성 문제인지 현장과 서류를 함께 점검해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현황조사상 여러 관계인이 확인되는 만큼 실제 거주자, 점유 부분, 세대 구성과 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “184만원짜리 집”으로 보면 안 된다
감정가 133,000,000원이 12회 유찰돼 1,840,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 최신 실거래 123,000,000원과 비교하면 1.5% 수준입니다. 그러나 이 물건의 핵심 변수는 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계의 실제 보증금입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만 이것만으로 안전하다고 결론낼 수 없습니다. 12회 유찰·8세대 다세대·매각률 0.0%라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸서 들어가는 물건”이 아니라 “임차관계를 완전히 해소한 뒤에만 가격을 계산할 수 있는 물건”입니다. 현재 단계의 결론은 등기부보다 임차관계 확인이 우선, 실질취득가 미확정입니다.
