인천지방법원 2024타경506721. 미추홀구 용현동 경아빌라 4층 401호, 전유면적 68.83㎡의 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 124,000,000원이 1,716,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차관계와 인수잔액입니다. 2022.07.07. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있으나, 빙혜정·김은미의 전입은 그보다 앞섭니다. 특히 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.08.29.에 접수됐어도 그 기초가 된 임대차계약·전입·확정일자는 2019년부터 이어져 있어, 등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 빙혜정 보증금의 대위·승계자입니다. 따라서 빙혜정과 한국토지주택공사의 보증금을 따로 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인·점유자로 보는 인원은 빙혜정·최광연·김은미 3명이고, 한국토지주택공사는 빙혜정 보증금의 승계 신고입니다. 등기에는 임차보증금 100,000,000원과 갱신된 107,000,000원이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506721 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 26-5, 4층401호 (용현동,경아빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 68.83㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최명순 · 2019.07.10. 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 1,716,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 42,880,406원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.07.07. 국의 압류입니다. 그 뒤의 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계는 다릅니다. 빙혜정은 2019.08.27., 김은미는 2019.08.30. 전입으로 조사돼 말소기준보다 앞서 있습니다. 다만 현황조사상 보증금·확정일자가 직접 확인되지 않은 부분이 있으므로 두 점유자를 단순히 “대항력 확정”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 임차권등기와 함께 보수적으로 접근해야 합니다.
| 임차인·승계자 | 전입·기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 빙혜정 | 2019.08.27. | 대항력 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 |
| 김은미 | 2019.08.30. | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 확인 필요 |
| 최광연 | 2022.09.15. | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 2019.08.30. · 확정 2019.08.28. | 대항력 승계 | 우선변제 | 보증기관 승계 빙혜정 보증금 중복신고 · 별도 임차인 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
경아빌라B동은 9세대, 1997.05.10. 준공입니다. 확인된 실거래는 2024.02.의 32.2㎡ · 지하층 · 30,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 68.83㎡로 면적이 일치하지 않기 때문에 이 거래를 직접적인 동일평형 시세로 보기는 어렵습니다. 다만 이 사건에서는 무엇보다 1,716,000원이라는 최저가를 시세와 비교해서는 안 된다는 점이 중요합니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.02. 실거래 | 32.2㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 대상 물건 감정가 | 68.83㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 68.83㎡ | 4 | 1,716,000원 |
| 빙혜정/LH 기준 실질취득 | 68.83㎡ | 4 | 약 107,000,000원 |
표면 최저가만 보면 30,000,000원 실거래보다 훨씬 낮지만, 이는 이 물건의 경제적 취득비용을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 머물 수 있기 때문입니다. 더구나 30,000,000원 거래는 32.2㎡이고 대상은 68.83㎡라 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 “최저가가 시세의 5.7%라 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 430,888원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,636,850원 | 1,285,112원 |
| 3. 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 42,880,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 83,517,256원 중 1,285,112원만 배당되고, 미배당액은 82,232,144원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 채권배당 계산과 별개로, 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있으므로 임차권 인수위험을 별도로 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구 용현동 수봉오름쉼터 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 남서측으로 일부 계단을 포함한 도로가 소재합니다. 토지자료상 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·주거환경개선지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호로, 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 합병 이력. 건축물대장상 2008.10.6. 전유부변경으로 4층 401호와 402호가 4층 401호로 합병 처리되었습니다.
- 환금성. 경아빌라B동은 9세대이며 경매 평균 유찰 12.0회, 매각률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,716,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 빙혜정/LH 임차보증금 인수까지 합친 실질취득 약 107,000,000원을 기준으로 보세요.
- 임차권 잔액 확인. 을구 10번 주택임차권등기의 배당 후 미변제 보증금이 실제로 얼마 남는지 매각물건명세서와 배당관계를 원본 대조해야 합니다.
- 김은미 보증금 확인. 2019.08.30. 전입으로 말소기준보다 앞서 있으나 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 추가 인수위험이 남습니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 빙혜정 보증금의 대위·승계자이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 최광연 구분. 2022.09.15. 전입으로 말소기준 2022.07.07.보다 뒤이므로 빙혜정·김은미와 같은 선순위 위험으로 보지 않습니다.
- 도로·현장 확인. 지적도상 맹지이고 일부 계단을 포함한 도로가 존재하므로 실제 출입동선·차량접근·주차여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 9세대 다세대, 12회 유찰, 매각률 0.0%라는 특성을 감안해 재매각 가능성과 자금 회수기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차보증금 잔액을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “171만원짜리 물건”이 아니라 “1억대 인수형 물건”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 1,716,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 그게 아닙니다. 한국토지주택공사가 승계한 임차권에는 최근 계약 보증금 107,000,000원이 등기돼 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 대항력 인수형의 원칙대로 보면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 경제적 부담은 알려진 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
여기에 2019.08.30. 전입한 김은미의 보증금이 확인되지 않은 위험이 남고, 9세대 다세대·지적도상 맹지·12회 유찰·매각률 0.0%라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 비교 가능한 거래도 32.2㎡ 한 건뿐이라 68.83㎡ 대상 물건의 시세를 정밀하게 뒷받침하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 사건이며, 알려진 임차권 인수와 미상 임차보증금을 먼저 확정하지 않는 한 공격적으로 접근하기 어렵습니다.
