71,060,000원
인천지방법원 2024타경558661. 청라로데오시티포레안 2층 208호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 건축물대장상 판매시설입니다. 소유자 이지용은 2023년 6월 20일 매매를 원인으로 2023년 7월 26일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 646,435,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 948,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확하지만 가격 해석은 별개입니다. 현재 최저매각가는 71,060,000원으로 감정가의 11.76% 수준입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 용도 역시 주거용이 아닌 판매시설입니다. 따라서 여섯 번 유찰됐다는 사실과 낮은 최저가를 곧바로 “싸다”는 결론으로 연결하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경558661 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층208호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 판매시설 · 18층 건물 내 2층 208호 |
| 소유자 | 이지용 · 2023.07.26 소유권이전 · 거래가액 646,435,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 71,060,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 820,401,133원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.07.26 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 948,000,000원이고 채무자는 이지용이며, 같은 청라로데오시티포레안 2층 209호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2023.12.15 중소기업은행의 21,342,902원 가압류와 2024.09.03 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
경매개시결정의 채권자는 더블유케이2406유동화전문 유한회사이고 등기에는 양도인이 주식회사 국민은행으로 기재돼 있습니다. 입찰 전에는 근저당 채권의 양도 관계와 공동담보 진행 상황까지 원본 서류로 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 흐름 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%
감정가는 604,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 71,060,000원입니다. 현재 시나리오의 비율은 11.76%이고, 회차 표기상 감정가 12% 구간입니다. 소유자가 등기상 취득한 거래가액 646,435,000원과 비교해도 현재 최저가는 크게 내려와 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 71,060,000원 | 69,380,920원 | 899,961,982원 |
| 7회 유찰 시 | 49,742,000원 | 48,446,644원 | 920,896,258원 |
| 8회 유찰 시 | 34,819,400원 | 33,792,651원 | 935,550,251원 |
현재 회차에서도 채권총액 969,342,902원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 69,380,920원이고, 미배당은 899,961,982원입니다. 추가 유찰 시 매각대금이 낮아지면서 미배당 규모는 더 커집니다. 이는 매수인이 그 미배당 채권을 인수한다는 뜻은 아니며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,679,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 948,000,000원 | 69,380,920원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 21,342,902원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 71,060,000원에서는 집행비용 1,679,080원을 제외한 69,380,920원이 선순위 근저당 배당으로 잡히며, 중소기업은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 경서동 소재 인천아시아드주경기장 서측 인근이며, 주위에는 아파트와 오피스텔 신축공사가 진행 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 18층 건물 내 2층 208호이며, 기본 위생·급배수설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 관련 서류를 통해 실제 점유자·영업자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 판매시설 수요 확인. 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 접근하지 말고 실제 영업 가능성, 임대수요와 공실 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 청라로데오시티포레안 2층 209호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보의 경매·배당 진행 상태를 대조해야 합니다.
- 채권양도 확인. 경매개시결정 채권자는 더블유케이2406유동화전문 유한회사이고 양도인은 국민은행으로 기재돼 있으므로 채권양도 관계를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔다는 결과만 보지 말고 반복 유찰의 원인을 현장 상태·점유·상권·수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 경매 관련 원본 서류를 직접 대조하고 배당·점유 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 물건은 등기상으로는 해석이 어렵지 않습니다. 2023.07.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 오히려 신중해야 합니다. 이미 6회 유찰돼 최저가가 71,060,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔고 이용상태는 판매시설이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌나”가 아니라 왜 여섯 번 유찰됐는지, 실제 점유와 임대·영업수요가 어떤지 확인하는 것입니다. 권리는 소멸형이지만 가격 메리트는 현장 검증 뒤에 판단해야 합니다.
