인천지방법원 2024타경558661. 인천 서구 경서동 청라로데오시티포레안 2층 209호의 근린시설입니다. 감정요항표상 건축물대장 용도는 판매시설로 확인됩니다. 소유자 이지용은 2023.07.26. 거래가액 661,111,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 948,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 붙은 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 가격 하락폭입니다. 감정가 687,000,000원이 6회 유찰을 거치며 현재 최저매각가 80,825,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경558661 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층209호 |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 이지용 · 2023.07.26. 소유권이전 · 거래가액 661,111,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 80,825,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 820,401,133원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기부 발급 | 2026.07.29 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.26. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 948,000,000원이고, 청라로데오시티포레안 2층 208호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 이후인 2023.12.15. 중소기업은행 가압류 21,342,902원과 2024.09.03. 더블유케이2406유동화전문 유한회사 명의의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이 곧 시세 할인이라는 뜻은 아니다
현재 회차의 최저매각가는 80,825,000원으로 감정가 687,000,000원의 11.76%입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 56,577,500원, 8회 유찰 시에는 39,604,250원까지 내려갑니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 판단할 근거가 부족합니다. 특히 감정요항표상 용도가 판매시설이고 이미 6회 유찰됐다는 사실은 가격만큼 환금성과 수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,854,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 948,000,000원 | 78,970,150원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 21,342,902원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 969,342,902원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 78,970,150원이고, 미배당액은 890,372,752원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 80,825,000원 | 78,970,150원 | 890,372,752원 |
| 7회 유찰 시 | 56,577,500원 | 55,159,105원 | 914,183,797원 |
| 8회 유찰 시 | 39,604,250원 | 38,491,374원 | 930,851,528원 |
현재 회차에서도 근저당 채권최고액 948,000,000원 전액을 충족하지 못합니다. 7회·8회 유찰 시에는 배당재원이 더 줄어 미배당액이 각각 914,183,797원, 930,851,528원으로 증가합니다. 다만 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 경서동 소재 인천아시아드주경기장 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트와 오피스텔 신축공사 중인 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 판매시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·(철골)콘크리트지붕 18층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 경서3구역도시개발지구 내 25블록 2로트 환지예정지도상 사다리형이며 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 판매시설 수요 확인. 6회 유찰된 만큼 동일 건물·주변 상가의 공실, 임대료, 관리비, 영업 수요를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 건물 2층 208호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 점유관계는 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘환금성과 실제 가격’을 봐야 한다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.07.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 현재 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔고 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 시세가 없는 상황에서 이 할인폭만 보고 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 더구나 감정요항표상 판매시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 정리는 비교적 명확하지만, 가격·점유·환금성 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
